Squatteur dans un logement : que faire et comment agir rapidement ?

Découvrir un squatteur dans votre appartement ou votre maison est une situation brutale, souvent vécue comme une violation profonde.

Contrairement aux cas de loyers impayés, le squat résulte d’une occupation sans droit ni titre, c’est-à-dire sans contrat, sans bail, sans aucune autorisation du propriétaire. L’intrus s’est introduit dans votre logement par effraction, par ruse ou en profitant d’un logement temporairement inoccupé.

Face à cette situation, les réflexes sont souvent mauvais : tenter d’expulser soi-même les squatteurs, couper l’eau ou l’électricité, ou au contraire attendre sans agir.

Chacune de ces erreurs peut aggraver la situation juridique du propriétaire et allonger considérablement les délais pour récupérer son bien. La stratégie à adopter face à un squatteur est radicalement différente de celle applicable en cas d’impayés de loyer.

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Squatteur ou locataire en impayé : une différence essentielle

Le locataire en impayé est une personne qui occupait légalement le logement en vertu d’un bail signé et qui, à un moment donné, a cessé de régler son loyer. Il bénéficiait d’un droit d’occupation initial.

Sa situation relève d’une procédure d’expulsion classique, encadrée par des délais stricts, passant notamment par la clause résolutoire du bail, la saisine du tribunal judiciaire et, durant la période hivernale, l’application de la trêve hivernale. Ces règles protectrices du locataire ne sont pas contournables.

Le squatteur, en revanche, n’a jamais disposé du moindre titre pour occuper le logement. Il ne bénéficie d’aucun droit, d’aucun contrat. Son occupation est illicite dès l’origine. Cette distinction fondamentale ouvre l’accès à des mécanismes juridiques spécifiques, notamment une procédure administrative accélérée, permettant dans certains cas d’obtenir l’évacuation forcée du logement sans jugement préalable.

En résumé :

• Un locataire en impayé dispose d’un bail : la procédure passe par le tribunal judiciaire, avec des délais souvent longs.
• Un squatteur n’a aucun titre d’occupation : des mécanismes accélérés existent pour récupérer le logement plus rapidement.

Que dit la loi contre les squatteurs ?

Le droit français protège le domicile contre toute occupation frauduleuse, et ce dispositif a été significativement renforcé par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023. C

ette loi constitue une avancée majeure pour les propriétaires victimes de squat, en facilitant et en accélérant les procédures d’expulsion tout en durcissant les sanctions pénales applicables aux squatteurs.

Sur le plan pénal, le fait de s’introduire ou de se maintenir dans le logement d’autrui sans autorisation constitue une violation de domicile, infraction prévue par l’article 226-4 du Code pénal. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, cette infraction est punie de 3 ans d’emprisonnement et de 45000 euros d’amende, contre 1 an et 15 000 euros auparavant. Ces sanctions s’appliquent également aux personnes qui aident les squatteurs à s’installer ou à se maintenir dans les lieux.

Sur le plan administratif, la loi permet au propriétaire d’un logement squatté de saisir directement le préfet pour obtenir l’évacuation forcée des occupants sans passer par un jugement, sous réserve de remplir certaines conditions. Cette procédure accélérée s’applique désormais à la résidence principale, à la résidence secondaire et aux logements vacants destinés à l’habitation.

La procédure administrative implique trois étapes essentielles de la part du propriétaire :

• Déposer plainte pour violation de domicile ou introduction illicite auprès du commissariat de police ou de la brigade de gendarmerie compétente.
• Faire constater l’occupation illicite, idéalement par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui dressera un constat officiel ayant pleine valeur probante.
• Saisir le préfet du département par courrier accompagné de l’ensemble des pièces justificatives : titre de propriété, constat d’occupation, copie de la plainte, mise en demeure adressée aux squatteurs de quitter les lieux.

Si le dossier est complet et les conditions légales réunies, le préfet peut alors mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement et ordonner leur évacuation forcée par les forces de l’ordre dans un délai de 24 à 48 heures.

Peut-on expulser un squatteur sans jugement ?

Oui, dans certains cas précis, il est possible d’obtenir l’évacuation d’un squatteur sans passer par le juge. C’est précisément l’objet de la procédure administrative accélérée instaurée et renforcée par les lois successives contre le squat.

Cette procédure est particulièrement efficace lorsque le squat est récent, que le bien constitue un logement destiné à l’habitation et que le propriétaire dispose d’un dossier de preuves solide. Elle permet d’éviter les délais d’une procédure judiciaire classique, qui peut s’étendre sur plusieurs mois voire plusieurs années.

Cependant, la procédure administrative comporte des limites importantes :

• Elle est strictement encadrée par la loi et nécessite de remplir des conditions précises qui sont appréciées au cas par cas par le préfet.
• Elle suppose des preuves solides et un dossier constitué avec rigueur : toute insuffisance documentaire peut conduire au refus du préfet d’intervenir.
• Elle ne s’applique pas à toutes les situations : si l’occupant peut justifier d’un titre d’occupation, même contestable, la procédure administrative n’est pas applicable et la voie judiciaire s’impose.
• Elle peut être contestée par les squatteurs devant le juge administratif, ce qui peut suspendre temporairement l’évacuation forcée.

Lorsque la procédure administrative n’est pas applicable ou est refusée par le préfet, il est nécessaire d’engager une procédure judiciaire classique devant le tribunal judiciaire compétent.

Le juge des référés peut être saisi en urgence pour obtenir une ordonnance d’expulsion dans des délais accélérés, généralement de quelques semaines.

Trêve hivernale et squat : l’expulsion est-elle suspendue ?

La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, interdit en principe toute expulsion avec le concours de la force publique. Elle constitue une protection sociale fondamentale qui suspend l’exécution des décisions d’expulsion pendant les mois les plus froids de l’année.

Toutefois, en matière de squat, la situation a évolué avec la loi Kasbarian-Bergé. La trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs qui se sont introduits illicitement dans un logement : la procédure administrative d’évacuation forcée peut être mise en oeuvre même pendant la période hivernale, sans attendre la fin de la trêve au 31 mars.

En revanche, la trêve hivernale continue de s’appliquer pleinement aux locataires mauvais payeurs, c’est-à-dire aux occupants sans droit ni titre ayant eu un titre d’occupation initial (bail expiré ou résilié). Pour ces situations, aucune expulsion avec le concours de la force publique ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions légales limitatives.

Pour comprendre précisément les effets de la trêve, consultez : Trêve hivernale : peut-on quand même expulser un locataire ?

Délais réels pour expulser un squatteur à Paris

La question des délais est centrale pour tout propriétaire confronté à un squat.

Dans le cadre de la procédure administrative accélérée, lorsque toutes les conditions sont réunies et que le dossier est complet, l’évacuation forcée peut être obtenue en quelques jours à quelques semaines.

Il faut compter le temps de constitution du dossier, le délai d’instruction par la préfecture, et le délai de 24 à 48 heures accordé aux squatteurs pour quitter les lieux après la mise en demeure préfectorale.

Dans le cadre d’une procédure judiciaire en référé-expulsion, les délais sont généralement plus longs : comptez entre 3 et 8 semaines pour obtenir une ordonnance du juge des référés, selon l’encombrement du tribunal judiciaire de Paris et la complexité de la situation. S’y ajoutent les délais de signification de l’ordonnance par le commissaire de justice et, si les squatteurs refusent de partir volontairement, les délais d’obtention du concours de la force publique.

Plusieurs facteurs influent directement sur la durée de la procédure :

• La qualification juridique de la situation : la bonne identification du statut de l’occupant conditionne le choix de la procédure et son efficacité.
• La rapidité de réaction du propriétaire : chaque jour de retard dans l’engagement des démarches fragilise le dossier et peut allonger les délais.
• La qualité et la complétude du dossier de preuves : un dossier solide, constitué avec l’aide d’un commissaire de justice et d’un avocat, accélère significativement le traitement.
• La période de l’année : en dehors de la trêve hivernale, pour les situations qui y sont soumises, les procédures peuvent avancer plus rapidement.

Pourquoi agir immédiatement ?

Dans toute situation de squat, le facteur temps est déterminant. Agir dans les premières heures suivant la découverte de l’occupation illicite peut faire la différence entre une résolution rapide du problème et une procédure longue et coûteuse.

Plus le squat dure, plus la situation se complexifie à plusieurs niveaux. D’abord, les preuves de l’intrusion initiale deviennent plus difficiles à établir : témoignages qui s’effacent, traces de l’effraction qui disparaissent, impossibilité de déterminer avec précision la date de l’occupation. Un constat de commissaire de justice réalisé immédiatement après la découverte du squat est infiniment plus solide qu’un constat établi plusieurs semaines plus tard.

Ensuite, une occupation prolongée peut compliquer les arguments juridiques disponibles. Les squatteurs qui s’installent dans la durée développent parfois des arguments procéduraux fondés sur la durée de leur présence, susceptibles de retarder ou de compliquer la procédure d’expulsion devant le juge.

L’objectif est clair : récupérer votre bien dans les délais les plus courts possibles.

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