Les parents qui se portent caution pour le studio de leur enfant signent un engagement dont ils mesurent rarement la portée. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre ce cautionnement : interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés, formalités à peine de nullité, résiliation possible d’un engagement sans durée. Pour le bailleur, un acte mal rédigé est un acte nul, et donc une garantie perdue.

Le texte de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 22-1, en clair

Le bailleur qui a souscrit une assurance ou une garantie contre les impayés ne peut pas demander en plus une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Les bailleurs personnes morales, hors SCI familiales, ne peuvent exiger qu’une caution d’organisme ou, pour un étudiant non boursier, une caution ordinaire. Le refus d’une caution au motif qu’elle est étrangère ou ne réside pas en métropole est interdit. Un cautionnement sans durée ou à durée indéterminée peut être résilié par la caution ; la résiliation prend effet à la fin du bail en cours au moment de la notification, initial, reconduit ou renouvelé. L’acte signé par une caution personne physique doit faire apparaître le loyer et ses conditions de révision, reproduire l’alinéa sur la résiliation, comporter la mention de l’article 2297 du Code civil, et un exemplaire du bail doit être remis à la caution. Chacune de ces formalités est prescrite à peine de nullité.

Ce que cela change en pratique

Pour le bailleur, la rédaction de l’acte de cautionnement est aussi importante que celle du bail : loyer exact, clause de révision reproduite, alinéa sur la résiliation recopié, mention de l’article 2297 apposée par la caution, exemplaire du bail remis et preuve de cette remise. Le commandement de payer doit ensuite être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, sinon elle échappe aux pénalités et intérêts de retard. Pour la caution, les points de vigilance sont la durée (un engagement « pour la durée du bail et ses renouvellements » est à durée déterminée et ne se résilie pas) et le plafond. La caution reste tenue des dettes nées avant la prise d’effet de sa résiliation, y compris les loyers impayés et les réparations locatives.

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Questions fréquentes

Un bailleur peut-il cumuler assurance loyers impayés et caution ?

Non, à peine de nullité du cautionnement, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.

La caution peut-elle se dégager en cours de bail ?

Seulement si l’engagement est sans durée ou à durée indéterminée. La résiliation prend effet à la fin du bail en cours, et la caution reste tenue des dettes antérieures.

Quelles mentions rendent l’acte nul s’il en manque une ?

Le montant du loyer et ses conditions de révision, la reproduction de l’alinéa sur la résiliation, la mention de l’article 2297 du Code civil apposée par la caution, et la remise d’un exemplaire du bail.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 22-1 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.