En location meublée, les règles du congé diffèrent de celles du bail nu : bail d’un an, préavis d’un mois pour le locataire à tout moment, préavis de trois mois pour le bailleur, qui doit motiver son refus de renouvellement. L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 est le pendant, pour le meublé de résidence principale, de l’article 15 du bail nu, avec les mêmes causes de nullité et la même protection des locataires âgés.

Le texte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989

I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. ― Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 25-8, en clair

Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis, même pour un bail étudiant de neuf mois. Le bailleur, lui, ne peut agir qu’à l’échéance annuelle, avec trois mois de préavis, soit pour proposer de nouvelles conditions (loyer notamment), soit pour refuser le renouvellement en justifiant d’une reprise, d’une vente ou d’un motif légitime et sérieux. Le congé pour reprise doit, à peine de nullité, nommer le bénéficiaire et préciser le lien avec le bailleur ; la reprise doit être réelle et sérieuse. Le juge peut vérifier d’office le motif. Les formes sont la lettre recommandée, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre. Les locataires de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes bénéficient de la même protection qu’en bail nu, et le congé frauduleux est puni de la même amende.

Ce que cela change en pratique

Différence notable avec le bail nu : en meublé, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au locataire, qui n’a pas de droit de préemption. À Paris, le bail meublé est souvent utilisé pour contourner les protections du bail nu ou pour louer un logement énergivore ; un meublé dont le mobilier est insuffisant (liste du décret du 31 juillet 2015) peut être requalifié en bail nu, avec toutes ses conséquences sur le congé et la durée. Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer au renouvellement doit le proposer trois mois avant l’échéance ; à défaut d’accord, le bail se renouvelle aux conditions antérieures, sous réserve de l’encadrement des loyers qui s’applique aussi aux meublés. Le bail mobilité, lui, relève d’autres règles et ne se renouvelle pas.

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Questions fréquentes

Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption en cas de vente ?

Non. L’article 25-8 ne reprend pas l’offre de vente de l’article 15. Le bailleur doit simplement motiver son congé par la vente, avec trois mois de préavis.

Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail meublé ?

Non. Seulement pour l’échéance annuelle, avec trois mois de préavis et un motif. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un mois de préavis.

Un meublé sous-équipé est-il un vrai bail meublé ?

Si le mobilier ne permet pas de vivre normalement avec ses seuls effets personnels, le bail peut être requalifié en bail nu de trois ans, avec congé à six mois et droit de préemption du locataire.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 25-8 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.