Un bail, un compromis, un contrat de travaux : une fois signés, ils s’imposent aux parties comme une loi. C’est le principe de la force obligatoire du contrat, posé à l’article 1103 du Code civil depuis la réforme de 2016, et qu’on trouvait auparavant à l’ancien article 1134. Il est invoqué dans la quasi totalité des litiges immobiliers.

Le texte de l’article 1103 du Code civil

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Version en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 1103, en clair

Le texte signifie qu’une partie ne peut pas se dégager seule d’un contrat valablement conclu, ni en modifier les termes sans l’accord de l’autre. Le juge lui même ne peut en principe pas réécrire le contrat. Deux conditions : le contrat doit être « légalement formé », c’est à dire respecter les règles de validité (consentement, capacité, contenu licite), et ses clauses ne doivent pas contredire une règle d’ordre public. L’article 1104 ajoute que les contrats se négocient, se forment et s’exécutent de bonne foi, et l’article 1193 précise qu’ils ne se modifient ou ne se révoquent que du consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Ce que cela change en pratique

En matière de bail d’habitation, la force obligatoire est limitée par le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 : une clause contraire à cette loi est réputée non écrite même si le locataire l’a signée. Hors ces cas, le bail s’applique à la lettre, y compris ses clauses de répartition des travaux ou de solidarité entre colocataires. Pour un compromis de vente, l’article 1103 interdit au vendeur de se rétracter et fonde l’action en vente forcée ou en paiement de la clause pénale. Pour un contrat de travaux, il permet d’exiger l’exécution au prix et dans le délai convenus. Le réflexe utile avant tout litige : relire le contrat, car c’est lui que le juge appliquera.

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Questions fréquentes

Peut-on sortir d’un contrat signé ?

Seulement par accord mutuel, par l’exercice d’une faculté prévue au contrat ou par la loi (délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel, congé du locataire, résolution pour inexécution grave), ou par l’annulation si le contrat n’a pas été légalement formé.

Le juge peut-il modifier un loyer ou un prix convenu ?

Pas en principe. Il n’intervient que dans les cas prévus par la loi : encadrement des loyers, loyer manifestement sous-évalué au renouvellement, révision pour imprévision dans les conditions strictes de l’article 1195.

Une clause du bail contraire à la loi de 1989 s’applique-t-elle ?

Non. La loi de 1989 est d’ordre public ; la clause est réputée non écrite et le reste du bail s’applique.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1103 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.