Un appartement hérité à plusieurs, une maison achetée en couple puis la séparation : l’indivision est une situation d’attente, pas un régime fait pour durer. L’article 815 du Code civil le dit en une phrase : chacun peut provoquer le partage à tout moment. C’est le texte qui débloque les successions paralysées et les biens dont un indivisaire refuse la vente.

Le texte de l’article 815 du Code civil

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Version en vigueur depuis le 1er janvier 2007. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 815, en clair

Le droit au partage est d’ordre public : aucun indivisaire ne peut y renoncer définitivement. Deux limites seulement : une convention d’indivision, conclue pour cinq ans au plus renouvelables, et le sursis au partage prononcé par le juge pour deux ans au plus lorsque le partage immédiat risquerait de porter atteinte à la valeur du bien (article 820). Le partage se fait à l’amiable si tous sont d’accord ; sinon il est judiciaire, devant le tribunal judiciaire, avec le plus souvent désignation d’un notaire et, pour un immeuble, licitation (vente aux enchères) si le bien ne peut pas être attribué à l’un des indivisaires.

Ce que cela change en pratique

Avant le partage, la gestion du bien obéit aux articles 815-2 et suivants : les actes conservatoires peuvent être faits par un seul, les actes d’administration à la majorité des deux tiers des droits indivis, la vente de l’immeuble exige en principe l’unanimité, sauf autorisation du tribunal sur le fondement de l’article 815-5-1 quand les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits veulent vendre. L’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation aux autres (article 815-9), et celui qui a payé seul les charges ou les travaux a droit à un compte lors du partage. Dans la pratique parisienne, la menace crédible d’une licitation à la barre suffit souvent à provoquer un rachat de parts ou une vente amiable.

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Questions fréquentes

Un indivisaire peut-il bloquer la vente indéfiniment ?

Non. Tout indivisaire peut demander le partage, et le tribunal peut autoriser la vente à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits (article 815-5-1). À défaut, le partage judiciaire aboutit à la licitation.

Celui qui occupe le bien doit-il payer quelque chose ?

Oui, une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, calculée par référence à la valeur locative, pour la période d’occupation privative, dans la limite de cinq ans de rappel.

Combien de temps dure un partage judiciaire ?

Souvent plus d’un an à Paris, entre l’assignation, la désignation du notaire, les comptes et la licitation éventuelle. Un accord amiable en cours de procédure est toujours possible.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 815 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.