C’est le texte fondateur de la responsabilité civile, l’ancien article 1382. L’article 1240 du Code civil oblige celui qui cause un dommage par sa faute à le réparer. En droit immobilier, il sert chaque fois qu’il n’y a pas de contrat entre la victime et l’auteur : voisin, agent immobilier vis à vis de l’acquéreur, entreprise vis à vis d’un tiers au chantier.

Le texte de l’article 1240 du Code civil

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Version en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 1240, en clair

Trois conditions cumulatives : une faute (un acte ou une abstention contraire à ce qu’aurait fait une personne prudente et diligente), un dommage (matériel, corporel ou moral) et un lien de causalité entre les deux. La faute s’apprécie de façon objective, sans qu’il soit besoin d’une intention de nuire. L’article 1241 étend la règle à la négligence et à l’imprudence. Ce régime est délictuel : il ne s’applique pas entre parties à un même contrat, qui relèvent de la responsabilité contractuelle (article 1231-1). L’action se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance du dommage (article 2224).

Ce que cela change en pratique

Applications fréquentes : l’agent immobilier qui donne une information fausse à l’acquéreur, avec lequel il n’a pas de contrat ; le diagnostiqueur qui se trompe sur l’amiante ou les termites ; l’entreprise dont le chantier endommage l’immeuble voisin, hors trouble anormal de voisinage désormais régi par l’article 1253 ; le copropriétaire qui dégrade une partie commune. La preuve de la faute pèse sur la victime : constat, expertise, témoignages et pièces datées sont indispensables. Quand un contrat existe, c’est lui qu’il faut invoquer, et non l’article 1240 : le juge rejette le cumul des deux fondements.

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Questions fréquentes

Quelle différence entre l’article 1240 et le trouble anormal de voisinage ?

L’article 1240 exige une faute. Le trouble anormal de voisinage, inscrit à l’article 1253, engage la responsabilité sans faute dès que le trouble excède les inconvénients normaux. On choisit le fondement selon les preuves disponibles.

Peut-on agir contre l’agent immobilier sur ce fondement ?

Oui, lorsque la victime n’est pas son mandant : l’acquéreur contre l’agent du vendeur, par exemple. Le mandant agit, lui, sur le terrain contractuel.

Quel est le délai pour agir ?

Cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (article 2224), dans la limite de vingt ans à compter du fait générateur pour les dommages non corporels.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1240 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.