Beaucoup de vendeurs et d’acquéreurs pensent qu’un compromis n’engage pas vraiment tant que l’acte notarié n’est pas signé. L’article 1589 du Code civil dit l’inverse : dès l’accord sur la chose et sur le prix, la vente est formée. L’acte authentique ne fait que la constater et la rendre opposable aux tiers.

Le texte de l’article 1589 du Code civil

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article, en clair

Le texte vise la promesse synallagmatique de vente, celle où les deux parties s’engagent, que la pratique appelle compromis. L’accord sur la chose et sur le prix suffit à former la vente, même si des conditions suspensives (prêt, urbanisme, préemption) en retardent l’exécution. La promesse unilatérale, où seul le vendeur s’engage et où l’acquéreur dispose d’une option, obéit à un autre régime : article 1124 du Code civil, et obligation d’enregistrement dans les dix jours quand elle est faite par acte sous seing privé (article 1589-2), à peine de nullité.

Ce que cela change en pratique

Celui qui refuse de signer l’acte notarié après un compromis s’expose à une action en vente forcée ou au paiement de la clause pénale, souvent fixée à 10 % du prix. Les échappatoires sont limitées : défaillance d’une condition suspensive, exercice du délai de rétractation de dix jours réservé à l’acquéreur non professionnel (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation), ou vice du consentement. D’où l’importance de relire le compromis avant signature, de vérifier les conditions suspensives et les délais, et de ne pas signer dans l’urgence en agence.

Pages pratiques liées

Questions fréquentes

Un compromis signé en agence engage-t-il vraiment ?

Oui. Dès l’accord sur la chose et le prix, la vente est formée. Seuls le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel et les conditions suspensives permettent d’en sortir sans faute.

Quelle différence avec une promesse unilatérale de vente ?

Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage ; l’acquéreur a une option à lever dans un délai. Si elle est faite sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les dix jours à peine de nullité (article 1589-2).

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non. Le délai de rétractation de dix jours ne bénéficie qu’à l’acquéreur non professionnel. Le vendeur qui refuse de régulariser peut être condamné à la vente forcée ou à des dommages et intérêts.

Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1589 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.