Après la vente, le vendeur n’est pas libéré. L’article 1625 du Code civil lui impose deux garanties : la possession paisible du bien, c’est à dire l’absence d’éviction, et l’absence de vices cachés. Ce texte ouvre la section du Code civil qui fonde la majorité des procès entre vendeurs et acquéreurs d’immeubles.
Le texte de l’article 1625 du Code civil
La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article 1625, en clair
La garantie d’éviction (articles 1626 à 1640) protège l’acquéreur contre toute perte totale ou partielle du bien du fait d’un tiers ou du vendeur lui même : revendication par un véritable propriétaire, servitude non déclarée, hypothèque non purgée. Le vendeur ne peut pas troubler lui même la possession de l’acquéreur. La garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649) couvre les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent fortement la valeur. Les deux garanties sont dues de plein droit, mais les parties peuvent les aménager, sauf au profit d’un vendeur de mauvaise foi ou professionnel.
Ce que cela change en pratique
En vente immobilière, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est systématique dans les actes entre particuliers. Elle tombe si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait le vice, ou si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou a construit lui même. La garantie d’éviction, elle, est rarement écartée : une servitude de passage non révélée, une parcelle en réalité possédée par le voisin, un bail d’habitation en cours non déclaré en relèvent. L’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648) et de cinq ans pour l’éviction. Dans les deux cas, l’expertise est l’étape clé.
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Questions fréquentes
Le vendeur peut-il s’exonérer des vices cachés ?
Oui par une clause de non garantie, sauf s’il connaissait le vice ou s’il est professionnel. La clause ne couvre jamais la mauvaise foi.
Qu’est-ce qu’une éviction ?
La perte totale ou partielle de la propriété ou de la jouissance du bien du fait d’un tiers ou du vendeur : revendication, servitude cachée, hypothèque, occupant disposant d’un titre non révélé.
Quel délai pour agir ?
Deux ans à compter de la découverte du vice pour la garantie des vices cachés, cinq ans pour la garantie d’éviction, à compter de la connaissance du trouble.
Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1625 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.