Quand devient-on propriétaire d’un appartement : à la signature du compromis, à celle de l’acte notarié, au paiement ? L’article 1583 du Code civil répond : la vente est parfaite et la propriété transférée dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Le reste, acte authentique, paiement, remise des clés, n’est que l’exécution d’une vente déjà formée.

Le texte de l’article 1583 du Code civil

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 1583, en clair

Le texte pose le principe du transfert de propriété solo consensu : par le seul échange des consentements, sans formalité ni livraison. Les parties peuvent toutefois retarder ce transfert, ce que font presque tous les compromis immobiliers en reportant la propriété et le transfert des risques à la signature de l’acte authentique ou au paiement du prix. Le transfert n’est opposable aux tiers qu’après publication de l’acte au service de la publicité foncière, ce qui impose l’acte notarié. L’article 1589 prolonge la règle : la promesse synallagmatique de vente vaut vente.

Ce que cela change en pratique

La conséquence pratique est que ni le vendeur ni l’acquéreur ne peuvent se dédire après le compromis, hors conditions suspensives, délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel et vices du consentement. Le vendeur qui vend deux fois le même bien engage sa responsabilité, et c’est l’acquéreur qui publie le premier de bonne foi qui l’emporte. Le vendeur reste tenu de conserver le bien en l’état jusqu’à la livraison. La vente d’un bien en indivision ou d’un lot de copropriété obéit aux mêmes règles, sous réserve des droits de priorité et de préemption qui peuvent s’y greffer.

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Questions fréquentes

Suis-je propriétaire dès le compromis ?

Entre les parties, oui en principe, sauf clause reportant le transfert à l’acte notarié, ce qui est l’usage. Vis à vis des tiers, seulement après publication de l’acte authentique.

Qui supporte les risques entre le compromis et l’acte ?

En principe l’acquéreur dès le transfert de propriété, mais la plupart des compromis laissent les risques au vendeur jusqu’à la signature de l’acte et l’obligent à assurer le bien jusque là.

Un accord verbal sur le prix suffit-il ?

Juridiquement, la vente est formée. En pratique, la preuve d’un accord verbal sur un immeuble est presque impossible, et l’écrit reste indispensable.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1583 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.