Votre locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes. Vous voulez vendre ou reprendre le logement. Sauf que la loi du 6 juillet 1989 vous interdit de donner congé sans proposer un relogement conforme — même zone géographique, loyer compatible, logement adapté. Sans cette offre, le congé est nul et le bail se poursuit. C’est l’un des pièges les plus fréquents en bail d’habitation.
Âge minimum du locataire à la date d’échéance du bail. Pas à la date du congé — à l’échéance.
Ressources du locataire inférieures aux plafonds des logements locatifs conventionnés. Révisés chaque année par arrêté.
Obligatoire, simultané au congé, dans la même commune ou commune limitrophe. Condition de validité du congé.
Qui est considéré comme locataire protégé ?
Deux conditions cumulatives : le locataire est âgé de plus de 65 ans ET ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (plafonds PLUS). Les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer — ils sont révisés chaque année par arrêté.
La protection s’étend aussi au locataire de tout âge qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant les mêmes conditions de ressources et vivant dans le logement.
L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail — pas à la date du congé. Si votre locataire a 64 ans quand vous envoyez le congé mais 65 ans à l’échéance, il est protégé. Ce point piège beaucoup de bailleurs.
L’obligation de relogement
Si le locataire est protégé, le bailleur ne peut donner congé (pour vente ou pour reprise) qu’en proposant simultanément un relogement. L’offre doit être précise, détaillée et conforme :
Ce que l’offre doit contenir
Adresse du logement proposé. Surface et nombre de pièces. Montant du loyer et des charges. Le logement doit être situé dans la même commune ou une commune limitrophe, avec un loyer compatible avec les ressources du locataire.
Ce que le juge vérifie
Le logement correspond-il aux besoins réels du locataire (santé, proximité des proches, habitudes de vie) ? L’offre a-t-elle été faite simultanément au congé ? Une offre tardive ne régularise pas un congé irrégulier — la Cour de cassation est constante là-dessus.
Quand la protection ne s’applique pas
Bailleur de plus de 65 ans
Si le bailleur lui-même a plus de 65 ans, il peut donner congé sans proposer de relogement. Logique d’équité : on ne peut pas imposer cette obligation à un propriétaire lui-même en situation de vulnérabilité liée à l’âge.
Bailleur aux revenus modestes
Si les ressources du bailleur sont inférieures aux mêmes plafonds que ceux applicables au locataire protégé, la protection ne joue pas non plus. L’appréciation se fait au cas par cas, en tenant compte de la situation financière globale du bailleur.
Ces exceptions nécessitent une analyse précise. Une mauvaise interprétation expose à un contentieux — si le bailleur invoque l’exception à tort, le congé est nul.
Locataire protégé et impayés de loyers
La protection ne couvre que les congés (vente, reprise). Elle ne protège pas contre les manquements du locataire à ses obligations. Un locataire protégé qui ne paie pas ses loyers peut être expulsé dans les conditions de droit commun : commandement de payer, clause résolutoire, jugement d’expulsion.
Le juge peut toutefois accorder des délais plus longs compte tenu de la situation du locataire (âge, santé, ressources). Mais la résiliation du bail pour impayés reste possible — la protection liée à l’âge n’y fait pas obstacle.
Loyers impayés et expulsionComment vérifier si le locataire est protégé ?
L’analyse suppose de vérifier l’âge exact du locataire à la date d’échéance du bail (pas à la date du congé), d’examiner ses revenus fiscaux de référence, de contrôler les plafonds en vigueur l’année du congé (ils changent chaque année), et d’étudier si d’autres personnes au foyer remplissent les conditions.
En pratique, le bailleur n’a pas toujours accès aux informations fiscales du locataire. Un doute sur le statut justifie une analyse juridique préalable — mieux vaut vérifier avant de donner congé que de voir le congé annulé.
Risques en cas de congé irrégulier
Si le congé est délivré sans respecter l’obligation de relogement alors que le locataire est protégé :
Ce point bloque de nombreuses ventes et reprises. Le bailleur qui donne congé sans avoir vérifié le statut du locataire risque de perdre plusieurs années — le temps de la procédure de nullité, puis un nouveau cycle de bail avant de pouvoir donner un nouveau congé conforme.
Questions fréquentes — Locataire protégé
Le locataire peut-il refuser l’offre de relogement ?
Oui. Mais si l’offre est objectivement conforme (logement adapté, même zone, loyer compatible), le juge peut estimer que le refus est injustifié et valider le congé. Le refus du locataire ne bloque pas automatiquement la procédure — c’est le juge qui tranche.
Le bailleur peut-il vendre le logement sans donner congé ?
Oui. La vente du bien occupé est toujours possible — le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, et le locataire protégé reste en place. C’est parfois la meilleure option quand le relogement est impossible à trouver.
Les plafonds de ressources changent-ils chaque année ?
Oui. Les plafonds PLUS sont révisés annuellement par arrêté. Il faut vérifier les plafonds en vigueur au moment de la délivrance du congé — pas ceux de l’année précédente. Les montants varient aussi selon la zone géographique et la composition du foyer.
La protection s’applique-t-elle aux baux meublés ?
Oui. Le statut de locataire protégé s’applique aux baux meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire). Les mêmes conditions d’âge et de ressources s’appliquent.
Congé à un locataire protégé ?
Vérifiez avant de donner congé — une erreur coûte des années. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.