Pour une analyse complète de la procédure d’expulsion et des loyers impayés à Paris, consultez notre page dédiée aux loyers impayés et à la résiliation du bail.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une stipulation insérée dans le bail d’habitation permettant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire, notamment :
- défaut de paiement des loyers
- non-paiement des charges
- défaut d’assurance
- troubles graves
Elle constitue un mécanisme central en matière de loyers impayés.
La clause résolutoire constitue l’un des fondements de la procédure d’expulsion pour loyers impayés à Paris.
Le commandement de payer : étape obligatoire
Pour que la clause résolutoire produise effet, un commandement de payer doit être délivré par commissaire de justice.
Ce document :
- vise expressément la clause résolutoire
- mentionne le délai légal de régularisation
- précise le montant exact de la dette
Le respect du formalisme est essentiel.
Délai de 2 mois : point clé de la procédure
En matière de bail d’habitation, le locataire dispose en principe d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement pour régulariser sa situation.
Pendant ce délai :
- la dette peut être intégralement réglée
- la clause résolutoire ne produit pas encore ses effets
À défaut de paiement dans ce délai, la clause est réputée acquise.
Acquisition de la clause résolutoire
L’acquisition de la clause résolutoire signifie que le bail est résilié de plein droit.
Toutefois, en pratique, une décision judiciaire est nécessaire pour :
- constater cette acquisition
- ordonner l’expulsion
- fixer les condamnations financières
Le juge peut également accorder des délais de paiement au locataire sous certaines conditions.
Clause résolutoire et pouvoir du juge
Même en présence d’une clause résolutoire acquise, le juge conserve un pouvoir d’appréciation.
Il peut :
- suspendre les effets de la clause
- accorder des délais
- vérifier la régularité du commandement
La qualité du dossier et le respect des règles procédurales sont déterminants.
Si le locataire ne régularise pas dans le délai légal, la procédure d’expulsion peut être engagée.
Résiliation du bail sans clause résolutoire
Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, la résiliation doit être demandée judiciairement.
Le bailleur devra démontrer :
- la gravité des manquements
- la persistance des impayés
- l’impossibilité de poursuivre le contrat
La procédure est alors plus longue et plus incertaine.
Clause résolutoire et bail commercial
En matière de bail commercial, la clause résolutoire obéit à des règles spécifiques.
Le délai de régularisation est également encadré, mais les enjeux économiques sont souvent plus importants.
Une analyse distincte est nécessaire selon la nature du bail.
Sécurisation de la procédure
La mise en œuvre d’une clause résolutoire suppose :
- un calcul exact des sommes dues
- un commandement juridiquement irréprochable
- le respect strict des délais
- une stratégie adaptée devant le tribunal
Toute erreur peut entraîner la nullité de la procédure.
Contact
Vous souhaitez mettre en œuvre une clause résolutoire pour loyers impayés ?
Une analyse préalable du bail et de la situation locative permet de définir la stratégie adaptée.
Le bailleur peut parallèlement engager une action en recouvrement des loyers impayés contre le locataire et la caution.