Il existe une voie plus rapide que les trente ans : la prescription abrégée de dix ans. Elle est réservée à une situation précise, celle de l’acquéreur de bonne foi qui tient son droit d’un juste titre. Voici ce que cela signifie et à qui elle profite.
Le principe de la prescription abrégée
L’article 2272 du Code civil prévoit que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en acquiert la propriété par dix ans. Deux conditions supplémentaires s’ajoutent donc aux qualités ordinaires de la possession : un juste titre et la bonne foi.
Qu’est-ce qu’un juste titre ?
Le juste titre est un acte qui aurait transféré la propriété s’il avait émané du véritable propriétaire : une vente, une donation, un échange. Le problème est que l’auteur de l’acte n’était pas le vrai propriétaire, par exemple parce qu’il a vendu un bien qu’il croyait tenir d’une succession mal réglée. Le titre doit être réel et régulier en la forme ; un titre nul ou purement putatif ne suffit pas.
La bonne foi, appréciée au jour de l’acquisition
La bonne foi consiste à avoir cru, au moment d’acquérir, traiter avec le véritable propriétaire. Elle est présumée, et c’est à celui qui la conteste de prouver le contraire. Elle s’apprécie uniquement au jour de l’acquisition : découvrir plus tard que le vendeur n’était pas propriétaire ne fait pas perdre le bénéfice de la prescription abrégée.
Dix ans de possession utile
Le délai de dix ans court à compter de l’acquisition et suppose, comme toujours, une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Les mêmes causes d’interruption s’appliquent. Passé ce délai, l’acquéreur est protégé contre toute revendication du véritable propriétaire.
Cette prescription se rencontre dans les ventes issues de successions complexes ou d’actes anciens. Pour la faire valoir ou la contester, l’appui d’un avocat en droit immobilier est utile. Voir aussi le panorama de la prescription acquisitive.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un juste titre ?
Un acte translatif régulier (vente, donation, échange) consenti par quelqu’un qui n’était pas le véritable propriétaire.
La bonne foi doit-elle durer dix ans ?
Non. Elle s’apprécie au jour de l’acquisition seulement.
Et sans juste titre ?
Sans juste titre ou sans bonne foi, c’est la prescription trentenaire qui s’applique.
Texte de référence : article 2272 du Code civil (la prescription acquisitive de trente ans et de dix ans). Toutes nos fiches sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier.
Un titre contesté sur un bien acquis de bonne foi ?
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