L’article 1643 du Code civil contient deux règles décisives pour les ventes immobilières : le vendeur garantit même les vices qu’il ignorait, mais il peut s’en exonérer par une clause, à condition d’être de bonne foi.
Le texte de l’article 1643 du Code civil
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Premier temps : la garantie joue même si le vendeur ne connaissait pas le défaut. Second temps : le vendeur peut stipuler qu’il ne devra aucune garantie. C’est la clause d’exonération, présente dans la quasi-totalité des actes de vente entre particuliers. Mais le texte la réserve au vendeur qui ignorait les vices : celui qui les connaissait ne peut pas s’en prévaloir. La jurisprudence refuse aussi le bénéfice de cette clause au vendeur professionnel, présumé connaître les vices.
Ce que cela change en pratique
En pratique, le débat porte sur la connaissance du vice par le vendeur : travaux de masquage, désordres déjà signalés par un voisin ou un syndic, expertise antérieure. Si l’acheteur prouve cette connaissance, la clause tombe et le vendeur doit, outre la restitution du prix, des dommages et intérêts. S’ajoute la règle propre aux diagnostics obligatoires : leur absence prive le vendeur de l’exonération pour le défaut concerné.
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Questions fréquentes
La clause d’exonération est-elle valable ?
Oui entre particuliers, à condition que le vendeur ait ignoré le vice. Elle est inefficace pour le vendeur de mauvaise foi ou professionnel.
Comment prouver que le vendeur connaissait le vice ?
Par tout moyen : travaux de dissimulation, signalements antérieurs, devis, témoignages, expertise.
Un vendeur professionnel peut-il s’exonérer ?
En principe non, il est présumé connaître les vices du bien qu’il vend.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1643 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.