Un bail d’habitation n’est pas un formulaire libre. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit conforme à un contrat type et une liste de mentions obligatoires : identité des parties, durée, surface habitable, loyer, dernier loyer du précédent locataire, travaux réalisés, dépôt de garantie. Il précise aussi qui peut se plaindre d’un bail incomplet, et ce n’est pas le bailleur.

Le texte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le contrat de location mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 3, en clair

Le bail est écrit et suit le contrat type fixé par décret (décret du 29 mai 2015). Les dix rubriques énumérées sont obligatoires, ainsi que la notice d’information annexée et, en copropriété, les extraits du règlement de copropriété. Deux règles de sanction se détachent. D’abord, seul le locataire peut invoquer la violation de l’article : un bailleur ne peut pas se prévaloir de ses propres manquements pour échapper au bail. Ensuite, pour la surface habitable et le dernier loyer du précédent locataire, le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet pour mettre le bailleur en demeure de compléter le bail, puis de trois mois pour saisir le juge d’une demande de diminution du loyer.

Ce que cela change en pratique

Pour le bailleur, un bail conforme au contrat type est une protection : il évite les contestations sur la surface, le loyer de référence et les charges. La mention du dernier loyer est particulièrement surveillée à Paris, où l’encadrement des loyers et la règle du loyer de relocation s’appuient sur elle. Pour le locataire, un bail oral ou incomplet n’est pas nul : il reste soumis à la loi de 1989 et chaque partie peut exiger à tout moment l’établissement d’un écrit conforme. Un bail verbal se prouve par les quittances et les virements. Le locataire qui découvre une surface inférieure à celle du bail peut en outre agir sur le fondement de l’article 3-1, qui prévoit une diminution du loyer proportionnelle si l’écart dépasse un vingtième.

Pages pratiques liées

Questions fréquentes

Un bail verbal est-il valable ?

Oui. Il est soumis à la loi de 1989 et chaque partie peut exiger un écrit conforme. La difficulté est la preuve de ses conditions, en particulier du loyer et de la date d’entrée.

Le bailleur peut-il invoquer l’absence d’une mention pour annuler le bail ?

Non. L’article 3 prévoit expressément que le bailleur ne peut pas se prévaloir de sa violation.

Que faire si la surface habitable n’est pas indiquée ?

Mettre le bailleur en demeure dans le mois de la prise d’effet, puis saisir le juge dans les trois mois suivants pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer. Si la surface indiquée est fausse de plus d’un vingtième, l’article 3-1 ouvre une action en diminution proportionnelle.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 3 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.