Le bien livré n’est pas celui qui a été vendu : la surface est inférieure, la cave promise n’existe pas, les meubles listés ont disparu, la cuisine équipée a été démontée. Ce n’est pas un vice caché mais un défaut de délivrance. L’article 1604 du Code civil définit cette obligation, première dette du vendeur après la signature.

Le texte de l’article 1604 du Code civil

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 1604, en clair

La délivrance consiste à mettre le bien vendu à la disposition de l’acquéreur, conforme à ce qui a été convenu. Pour un immeuble, l’article 1605 précise qu’elle s’opère par la remise des clés ou des titres de propriété. L’obligation porte sur la chose telle que décrite au contrat : contenance, accessoires, équipements, état convenu. Le défaut de conformité se distingue du vice caché : le premier concerne un écart entre ce qui a été promis et ce qui est livré, le second un défaut de la chose qui la rend impropre à son usage. La distinction compte pour le délai : cinq ans pour la délivrance, deux ans à compter de la découverte pour les vices cachés.

Ce que cela change en pratique

En pratique, l’obligation de délivrance fonde les actions pour surface inférieure à celle annoncée. Pour un lot de copropriété, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose la mention de la superficie et ouvre une action en diminution du prix si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième, à exercer dans l’année de l’acte. Elle fonde aussi les demandes relatives aux équipements retirés entre la visite et la remise des clés, aux annexes manquantes et aux travaux promis non réalisés. Le compromis doit donc décrire précisément le bien et ses accessoires, et une visite avant signature de l’acte, avec constat si nécessaire, protège l’acquéreur.

Pages pratiques liées

Questions fréquentes

Surface inférieure à celle du compromis : quel recours ?

Pour un lot de copropriété, l’action en diminution du prix de l’article 46 de la loi de 1965 si l’écart dépasse un vingtième, dans l’année de l’acte. Pour une maison, l’action fondée sur le défaut de délivrance et, selon les cas, la garantie de contenance des articles 1616 et suivants.

Le vendeur a retiré la cuisine équipée avant la remise des clés, que faire ?

Si elle figurait au compromis ou dans l’annonce acceptée, c’est un défaut de délivrance : restitution, remplacement ou indemnité peuvent être demandés.

Quelle différence avec le vice caché ?

Le défaut de délivrance est un écart avec ce qui a été promis ; le vice caché est un défaut interne de la chose, inconnu de l’acquéreur, qui la rend impropre à l’usage. Les délais et les preuves diffèrent.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1604 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.