Un incendie se déclare dans un logement loué. Qui paie ? L’article 1733 du Code civil pose une présomption lourde : le locataire est responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’une des causes d’exonération limitativement énumérées. C’est ce texte qui explique pourquoi l’assurance habitation du locataire est obligatoire.
Le texte de l’article 1733 du Code civil
Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :
Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article 1733, en clair
Le texte renverse la charge de la preuve. Le bailleur n’a pas à démontrer une faute du locataire ; c’est au locataire de prouver que l’incendie a une cause étrangère : cas fortuit ou force majeure (la foudre, par exemple), vice de construction (installation électrique défectueuse d’origine) ou communication du feu par une maison voisine. Un incendie de cause inconnue reste à la charge du locataire. L’article 1734 complète le dispositif quand il y a plusieurs locataires : tous répondent de l’incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie qu’ils occupent, sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux ou que certains d’entre eux ne peuvent en être responsables.
Ce que cela change en pratique
Pour le bailleur, la présomption est un atout : il peut réclamer au locataire, et donc à son assureur, la réparation des dégâts du logement, sans discuter de la cause. Pour le locataire, l’enjeu est double : être assuré, ce que l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose, et, en cas de sinistre, faire établir la cause par un expert dès les premières heures, car la preuve d’un vice de construction ou d’un feu venu de l’extérieur disparaît vite. La présomption ne s’applique qu’aux rapports entre bailleur et locataire ; vis à vis des voisins, la responsabilité se discute sur le terrain de la faute ou du trouble anormal.
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Questions fréquentes
Le locataire est-il responsable même sans faute ?
Oui. La présomption joue sans faute prouvée. Seule la preuve d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction ou d’un feu venu d’une maison voisine l’écarte.
Que se passe-t-il si le locataire n’est pas assuré ?
Il répond personnellement des dégâts sur son patrimoine. Le bailleur peut par ailleurs résilier le bail pour défaut d’assurance après un commandement resté un mois sans effet, ou souscrire une assurance pour le compte du locataire.
Un incendie d’origine électrique exonère-t-il le locataire ?
Seulement si le défaut relève d’un vice de construction ou d’une installation dont le locataire n’avait pas la charge, ce qu’une expertise doit établir. Un appareil du locataire ou une multiprise surchargée restent à sa charge.
Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 1733 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.