Les parents qui se portent garants du loyer de leur enfant, le dirigeant qui cautionne le bail commercial de sa société : dans les deux cas, c’est un cautionnement. L’article 2288 du Code civil, réécrit par la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, en donne la définition. Il explique pourquoi un bailleur peut réclamer à la caution les loyers impayés du locataire.
Le texte de l’article 2288 du Code civil
Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.
Version en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Le cautionnement est un contrat entre la caution et le créancier (le bailleur, la banque). Le débiteur n’y est pas partie : il peut même l’ignorer. La caution s’engage à payer la dette d’autrui si le débiteur ne paie pas. L’engagement est accessoire : il suit la dette principale, et la caution peut opposer au créancier les exceptions qui appartiennent au débiteur. Le reste du chapitre fixe les protections : mention apposée par la caution personne physique exprimant la portée de son engagement (article 2297), bénéfice de discussion et de division, devoir de mise en garde. Pour un bail d’habitation, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 complète ce régime.
Ce que cela change en pratique
Côté bailleur, l’acte de cautionnement doit être rédigé et signé avec soin : une mention incomplète ou un montant mal désigné peuvent entraîner la nullité. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire pour lui être opposable, et la caution peut être appelée dès le premier impayé si le cautionnement est solidaire. Côté caution, il faut vérifier la durée de l’engagement, le plafond, et savoir qu’un cautionnement à durée indéterminée peut être résilié pour l’avenir. Les loyers échus avant la résiliation restent dus.
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Questions fréquentes
La caution peut-elle être poursuivie avant le locataire ?
Si le cautionnement est solidaire, ce qui est la pratique courante, le bailleur peut réclamer à la caution dès le premier impayé sans poursuivre d’abord le locataire. Sans solidarité, la caution peut exiger que le locataire soit discuté d’abord.
Comment une caution peut-elle mettre fin à son engagement ?
Un cautionnement à durée indéterminée se résilie par lettre recommandée pour l’avenir ; les dettes nées avant restent dues. Un cautionnement à durée déterminée court jusqu’à son terme.
Un cautionnement peut-il être annulé ?
Oui, quand la mention exigée de la caution personne physique est absente ou ne reflète pas la portée de l’engagement, ou quand l’engagement était manifestement disproportionné à ses biens et revenus lors de sa conclusion.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 2288 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.