L’article 1644 du Code civil donne à l’acheteur victime d’un vice caché une option : l’action rédhibitoire, pour annuler la vente, ou l’action estimatoire, pour conserver le bien avec une réduction du prix.
Le texte de l’article 1644 du Code civil
Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Version en vigueur depuis le 18 février 2015. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
L’acheteur choisit librement. L’action rédhibitoire remet les parties en l’état : restitution du bien contre restitution du prix. L’action estimatoire permet de garder le bien et d’obtenir une réduction du prix, en général fixée par expertise à hauteur du coût des réparations ou de la moins-value. Depuis 2015, le texte ne fait plus référence à une estimation « par experts » obligatoire, mais l’expertise reste en pratique le mode de preuve usuel.
Ce que cela change en pratique
En immobilier, l’action estimatoire est de loin la plus fréquente : l’acheteur souhaite rarement rendre un bien dans lequel il s’est installé. La réduction du prix s’ajoute, lorsque le vendeur connaissait le vice, aux dommages et intérêts prévus par l’article 1645. Le choix doit être fait avec soin, car il engage la stratégie de toute la procédure.
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Questions fréquentes
Peut-on garder le bien et obtenir une indemnisation ?
Oui, c’est l’action estimatoire : le bien est conservé et une partie du prix est restituée.
Comment est calculée la réduction du prix ?
Le plus souvent par expertise, à hauteur du coût des travaux de reprise ou de la moins-value.
Peut-on cumuler réduction du prix et dommages et intérêts ?
Oui, si le vendeur connaissait le vice, sur le fondement de l’article 1645.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1644 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.