Hériter d’un bien à plusieurs, acheter en couple puis se séparer, recevoir une maison de famille avec ses frères et sœurs : l’indivision est fréquente, et souvent source de blocages. Un indivisaire veut vendre, l’autre non ; l’un occupe le bien, les autres pas. Voici les règles qui permettent d’en sortir et de débloquer la situation.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision, c’est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans que leurs parts soient matériellement divisées. Chacun détient une quote-part, exprimée en pourcentage, mais personne ne possède une partie précise du bien. Cette situation naît le plus souvent d’une succession ou d’une acquisition à plusieurs.
Personne n’est obligé de rester dans l’indivision
C’est un principe fondamental posé par l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Autrement dit, un indivisaire peut à tout moment demander le partage, même si les autres s’y opposent. Ce partage peut être amiable, lorsque tout le monde s’entend, ou judiciaire, lorsqu’un accord est impossible.
Vendre le bien indivis
En principe, vendre un bien indivis suppose l’accord de tous les indivisaires. Mais lorsqu’un ou plusieurs d’entre eux détiennent au moins deux tiers des droits, une procédure permet de provoquer la vente sans l’unanimité. La page dédiée détaille comment vendre un bien en indivision, y compris sans l’accord de tous.
Racheter la part des autres
Autre issue fréquente : l’un des indivisaires rachète les parts des autres pour devenir seul propriétaire. Ce rachat suppose de s’accorder sur la valeur des parts. Et si un indivisaire vend sa quote-part à un tiers étranger, les autres bénéficient d’un droit de préemption. La page dédiée explique le rachat de part et la préemption entre indivisaires.
Quand un seul occupe le bien
Lorsqu’un indivisaire occupe seul le bien, par exemple un héritier installé dans la maison familiale, il doit en principe une indemnité d’occupation à l’indivision. C’est une source de tension très courante, que la page dédiée détaille.
Sortir d’une indivision bloquée demande méthode et parfois procédure. L’appui d’un avocat en droit immobilier permet de choisir la bonne voie, amiable ou judiciaire. Voir aussi la page transaction immobilière.
Approfondir
- Vendre un bien en indivision sans l’accord de tous
- Rachat de part et droit de préemption
- Indemnité d’occupation de l’occupant
- Logement vide pendant la succession : la taxe sur les logements vacants
Questions fréquentes
Peut-on sortir d’une indivision sans l’accord des autres ?
Oui. Nul n’est tenu de rester dans l’indivision : chaque indivisaire peut provoquer le partage, au besoin par la voie judiciaire.
Faut-il l’accord de tous pour vendre ?
En principe oui, mais des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent enclencher une procédure de vente sans l’unanimité.
L’occupant du bien doit-il payer quelque chose ?
En principe oui : l’indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire.
Texte de référence : article 815 du Code civil. Nos séries expliquent chaque texte : Code civil, loi du 6 juillet 1989 et loi du 10 juillet 1965.
Une indivision bloquée à débloquer ?
Le premier échange permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.