Vous possédez à Paris un appartement vide depuis plus d’un an, parce qu’une succession traîne, que des travaux n’avancent pas ou que vous n’avez pas trouvé de locataire. L’avis de taxe sur les logements vacants arrive, et son montant surprend. Cette page explique qui est concerné, comment la taxe est calculée, dans quels cas elle n’est pas due et comment la contester.
Qui est concerné par la taxe sur les logements vacants
La taxe annuelle sur les logements vacants, dite TLV, est prévue par l’article 232 du Code général des impôts. Elle s’applique dans les communes classées en zone tendue, dont Paris et l’ensemble de son agglomération. Elle vise les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Un logement est vacant quand il est vide de meubles, ou garni d’un mobilier insuffisant pour y vivre, et non occupé. Un appartement meublé laissé vide n’est pas soumis à la TLV : il relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que Paris majore fortement.
Le propriétaire est redevable, ou l’usufruitier en cas de démembrement. Les logements des organismes HLM destinés à être attribués sous conditions de ressources sont exclus.
Combien coûte la TLV
La taxe est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert au calcul de la taxe foncière. Son taux est de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième année. Le doublement au bout d’un an est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires parisiens découvrent brutalement une taxe de plusieurs milliers d’euros. Elle s’ajoute à la taxe foncière, qui reste due dans tous les cas.
Les cas où la taxe n’est pas due
Trois situations écartent la taxe. D’abord l’occupation : un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant. Ensuite la vacance indépendante de la volonté du propriétaire : le texte prévoit expressément que la taxe n’est pas due dans ce cas. C’est l’argument le plus utilisé et le plus discuté. Enfin, selon la doctrine administrative, un logement qui ne peut pas être habité sans travaux importants n’est pas un logement vacant au sens de la taxe.
La vacance involontaire se prouve. Un logement proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur, mis en vente à un prix cohérent sans acquéreur, bloqué par une indivision successorale conflictuelle, rendu inhabitable par un sinistre ou visé par un arrêté de péril ou d’insalubrité entre dans cette catégorie. Un logement laissé vide par choix, ou proposé à un loyer manifestement excessif, n’y entre pas.
Comment contester la TLV
La contestation passe par une réclamation écrite auprès du service des impôts dont dépend le logement, avec les justificatifs. Le délai court jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement. En cas de rejet, le tribunal administratif peut être saisi. Les pièces qui font la différence : mandats de location ou de vente, annonces datées, échanges avec les agences, devis et factures de travaux, rapports d’expertise, décision de justice relative au logement, acte de décès et courriers du notaire pour une succession en cours.
Payer dans le délai reste conseillé pour éviter la majoration, la réclamation permettant ensuite d’obtenir le remboursement. Il est aussi possible de demander un sursis de paiement en joignant la réclamation.
Quand le litige immobilier explique la vacance
Dans la plupart des dossiers, la vacance a une cause juridique : un bail d’habitation résilié dans de mauvaises conditions, un squat qui a bloqué le logement, des travaux abandonnés par l’entreprise, une indivision paralysée. Traiter cette cause permet à la fois de remettre le logement sur le marché et de documenter la vacance involontaire pour les impôts. Les propriétaires concernés ont intérêt à constituer le dossier dès la première année, avant que le taux ne double.
Questions fréquentes
Un logement en travaux est-il soumis à la TLV ?
S’il nécessite des travaux importants pour être habitable, la doctrine administrative ne le considère pas comme vacant. Il faut pouvoir justifier de l’ampleur des travaux par des devis, factures ou un rapport d’expert.
J’ai hérité d’un appartement vide, dois-je payer ?
Tant que la succession n’est pas réglée et que l’indivision empêche de louer ou de vendre, la vacance peut être considérée comme indépendante de votre volonté. Les courriers du notaire et les échanges entre indivisaires servent de preuve.
À lire aussi : Taxe foncière 2026 : dates, part récupérable sur le locataire et dégrèvement pour logement vide.
Une location de deux mois suffit-elle à échapper à la taxe ?
Une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l’année fait sortir le logement de la définition du logement vacant. Deux mois ne suffisent pas ; il faut dépasser trois mois d’affilée, et pouvoir le prouver par un bail et des quittances.
Texte de référence : article 232 du Code général des impôts. Pour les règles de droit civil applicables au propriétaire et au bailleur, consultez notre Code civil appliqué au droit immobilier.
La TLV sanctionne souvent un blocage juridique plus qu’un choix. Avocat en droit immobilier à Paris, le cabinet reçoit sur rendez-vous : contactez-nous ou appelez le 06 89 04 74 78.