Le syndic ne convoque plus d’assemblée générale. Les comptes ne sont pas présentés. Les travaux votés ne sont pas lancés. Les charges impayées ne sont pas recouvrées. Quand le syndic est défaillant, c’est toute la copropriété qui se dégrade — financièrement et matériellement. Les copropriétaires disposent de recours : mise en demeure, révocation en AG, nomination d’un administrateur provisoire par le tribunal. Mais il faut agir vite — chaque mois d’inaction aggrave la situation. Cette page s’inscrit dans le contentieux de la copropriété à Paris.

Quand peut-on parler de syndic défaillant ?

Le syndic est tenu par la loi du 10 juillet 1965 et par son contrat de mandat. Quand il ne remplit pas ses obligations — de façon grave ou répétée — il est en faute. La question n’est pas de savoir s’il est un bon ou un mauvais gestionnaire, mais s’il respecte ses obligations légales et contractuelles.

Pas d’AG annuelle convoquée

Comptes non présentés

Travaux votés non lancés

Charges impayées non recouvrées

Documents non communiqués

Pas de mise en concurrence

Un simple retard dans la transmission d’un document peut se régler par un courrier. Une absence prolongée de gestion administrative ou un défaut systématique de recouvrement des charges, c’est autre chose — ça justifie une intervention ferme.

Comment réagir : les 3 étapes

Mise en demeure

LRAR au syndic rappelant ses obligations, les manquements constatés, et demandant une régularisation dans un délai fixé. C’est la première trace écrite — indispensable pour la suite.

Révocation en AG

Inscription à l’ordre du jour de l’AG. Vote à la majorité absolue (art. 25). La révocation anticipée nécessite un motif légitime — la mise en demeure restée sans effet en est un.

Administrateur provisoire

Si le syndic bloque tout (refuse de convoquer l’AG, refuse d’inscrire la révocation) : saisine du président du TJ pour nomination d’un administrateur provisoire. Procédure d’urgence.

Révoquer le syndic : comment faire

Révocation à l’échéance

Le mandat du syndic a une durée limitée (en général 1 à 3 ans). À l’échéance, les copropriétaires votent librement le renouvellement ou le changement de syndic. Pas besoin de motif particulier — c’est le moment naturel pour changer.

Révocation anticipée

Avant l’échéance du mandat, il faut un motif légitime : faute de gestion, carence dans le recouvrement, absence de suivi des travaux. La question doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG. Vote à la majorité absolue (art. 25 loi de 1965).

Le syndic refuse d’inscrire sa révocation à l’ordre du jour ? Un copropriétaire peut demander l’inscription par LRAR en précisant les motifs. Si le syndic refuse ou ne répond pas : mise en demeure de convoquer l’AG. Si le blocage persiste : saisine du tribunal pour convocation forcée ou nomination d’un administrateur provisoire.

Responsabilité du syndic défaillant

Le syndic engage sa responsabilité civile quand son manquement cause un préjudice à la copropriété. Pas besoin que le manquement soit intentionnel — une négligence suffisamment grave suffit.

Ce qui est indemnisable

Charges non recouvrées (prescrites par la faute du syndic). Frais engagés pour pallier ses carences. Dégradation de l’immeuble due à l’absence de suivi des travaux. Surcoûts liés à des contrats non mis en concurrence. Préjudice financier global pour la copropriété.

Comment agir

Action en responsabilité civile devant le tribunal judiciaire. Il faut démontrer la faute (manquement à une obligation), le préjudice (chiffré) et le lien de causalité. L’assurance RC professionnelle du syndic est sollicitée pour l’indemnisation. L’action du syndicat nécessite un vote en AG.

Administrateur provisoire : quand et comment

Quand la copropriété est en situation de blocage grave — pas de syndic en exercice, AG impossible à réunir, gestion totalement à l’arrêt — le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire sur requête du conseil syndical ou de tout copropriétaire.

Conditions

Carence grave et prolongée du syndic. Impossibilité de convoquer l’AG. Urgence liée à la sécurité ou à l’entretien de l’immeuble. Preuves à l’appui : mises en demeure restées sans réponse, constat de commissaire de justice, courriers recommandés.

Pouvoirs de l’administrateur

Mêmes pouvoirs qu’un syndic : décisions urgentes, travaux nécessaires, recouvrement des charges, convocation de l’AG pour désigner un nouveau syndic. Sa mission est temporaire — elle prend fin dès qu’un nouveau syndic est élu.

Syndic défaillant et charges impayées

Un syndic qui ne recouvre pas les charges impayées aggrave la situation financière de toute la copropriété. Le recouvrement est une obligation légale du syndic — mise en demeure des copropriétaires débiteurs, puis procédure judiciaire si nécessaire. Son inaction peut entraîner la prescription de créances (5 ans) et des difficultés pour payer l’assurance, l’entretien et les travaux.

Si le syndic n’a pas recouvré les charges et que des créances sont prescrites par sa faute, sa responsabilité est engagée : le syndicat peut lui demander d’indemniser le montant des charges perdues.

Charges de copropriété

Questions fréquentes — Syndic défaillant

Le syndic peut-il refuser de convoquer une AG ?

Non, sauf motif légitime. L’AG annuelle est une obligation légale (loi du 10 juillet 1965). Un refus injustifié est une faute grave. Les copropriétaires peuvent mettre en demeure le syndic puis, en cas de blocage, saisir le tribunal pour convocation forcée ou nomination d’un administrateur provisoire.

Peut-on engager la responsabilité personnelle du syndic ?

Oui. Professionnel ou bénévole, le syndic engage sa responsabilité civile en cas de faute de gestion. Il faut prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité. L’assurance RC professionnelle du syndic est sollicitée pour l’indemnisation. L’action est prescrite par 5 ans.

Qui peut demander la nomination d’un administrateur provisoire ?

Le conseil syndical, un copropriétaire, ou plusieurs copropriétaires ensemble peuvent saisir le président du tribunal judiciaire. Il faut justifier d’un blocage grave : absence de gestion, AG impossible, urgence. La procédure est rapide (quelques semaines en référé).

Quelle majorité pour révoquer le syndic ?

Majorité absolue de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi de 1965) — c’est-à-dire la majorité de toutes les voix, pas seulement celles des présents et représentés. Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que le vote recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (art. 25-1) est possible dans la foulée.

Faut-il nécessairement aller au tribunal ?

Pas toujours. Une mise en demeure bien rédigée suffit parfois à obtenir un changement de comportement. La révocation en AG est la voie normale — le tribunal n’intervient qu’en cas de blocage (refus de convoquer, absence de syndic) ou pour une action en responsabilité (indemnisation du préjudice).