Le syndic joue un rôle central dans la gestion d’une copropriété. Lorsqu’il devient défaillant, les conséquences peuvent être lourdes : absence de convocation d’assemblée générale, mauvaise gestion des comptes, travaux non suivis, carence dans le recouvrement des charges.
Un syndic défaillant peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et créer une situation de blocage. Face à cette défaillance, il est nécessaire de réagir rapidement pour éviter que la situation ne se dégrade davantage. Les copropriétaires disposent de plusieurs recours, qu’ils soient à l’amiable ou judiciaire.
Quels sont les recours possibles ?
Comment agir rapidement et efficacement ?
Cet article vous guide dans les démarches à entreprendre pour faire respecter vos droits et obtenir une solution adaptée à votre situation.
Quand peut-on parler de syndic défaillant ?
Un syndic peut être considéré comme défaillant lorsqu’il ne remplit pas ses obligations légales et contractuelles. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété impose au professionnel un ensemble de missions essentielles pour assurer le bon fonctionnement de l’immeuble.
Un syndic peut être considéré comme défaillant notamment en cas de :
- absence de convocation d’assemblée générale annuelle obligatoire
- carence dans la gestion administrative et financiere des comptes de copropriete
- défaut de mise en concurrence obligatoire pour les contrats d’assurance, d’entretien ou de travaux
- absence de suivi des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires
- refus de communiquer des documents essentiels comme les comptes, les devis ou le reglement de copropriete
- inaction face à des impayés de charges, mettant en cause la securite financiere de la copropriete
La qualification juridique dépend des obligations contractuelles fixées dans le mandat et des obligations legales imposées par la loi. Tout manquement grave ou répété peut constituer une faute justifiant une action en justice ou une demande de revocation du syndic.
Première étape : analyser les manquements
Avant toute action, il est essentiel de procéder à une analyse rigoureuse de la situation. Réagir de manière précipitée peut diviser l’ensemble des copropriétaires et compliquer la recherche d’une solution.
Voici les étapes à suivre :
- Examiner le contrat de syndic : vérifier les missions confiées au professionnel et identifier les clauses relatives à ses obligations
- Vérifier les obligations légales : s’assurer que le syndic respecte bien les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et les decisions prises en assemblee generale
- Identifier les manquements précis : lister chaque manquement avec la date, la nature du defaut et les consequences pour la copropriete
- Évaluer le préjudice subi : chiffrer si possible l’impact financier ou matériel des carences constatées
Toutes les irrégularités ne justifient pas nécessairement une procédure. Un simple retard dans la transmission d’un document peut se régler de manière amiable, tandis qu’une absence prolongée de gestion administrative nécessite une intervention plus ferme.
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Peut-on révoquer un syndic défaillant ?
Oui. La révocation du syndic peut être décidée en assemblée générale des copropriétaires. Cette décision constitue le recours le plus efficace lorsque la relation de confiance est rompue.
Deux hypothèses existent :
- révocation à l’échéance du mandat : elle intervient naturellement au terme du contrat, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un motif particulier
- révocation anticipée pour faute : elle peut être votée avant le terme prévu, mais nécessite un motif légitime lié à un manquement aux obligations du syndic
La révocation anticipée nécessite un motif légitime. Il peut s’agir d’une faute de gestion, d’un défaut de suivi des travaux, d’une carence dans le recouvrement des charges ou de tout autre manquement grave.
Une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale est indispensable. La question doit figurer clairement dans la convocation envoyée aux copropriétaires. Le vote s’effectue à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Une fois la révocation votée, le conseil syndical ou un copropriétaire mandaté doit choisir un nouveau syndic dans les meilleurs délais pour assurer la continuité de la gestion.
Que faire si le syndic refuse d’inscrire la révocation à l’ordre du jour ?
En cas de refus injustifié du syndic de convoquer une assemblée ou d’inscrire la révocation à l’ordre du jour, plusieurs solutions s’offrent aux copropriétaires.
En cas de refus :
- un copropriétaire peut demander l’inscription par lettre recommande avec accuse de réception, en précisant les motifs de la demande et en invoquant les manquements constatés
- en l’absence de réponse dans un délai raisonnable, il est possible de mettre en demeure le syndic de convoquer l’assemblée générale
- en cas de blocage persistant, une action judiciaire peut être envisagée devant le tribunal pour obtenir la convocation forcée de l’assemblée
Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire en cas de carence grave. Cette mesure permet de garantir la gestion de l’immeuble et des parties communes en attendant la nomination d’un nouveau syndic. Le président du tribunal judiciaire peut être saisi en urgence par le conseil syndical ou par tout copropriétaire justifiant d’un intérêt à agir.
Cette procédure judiciaire est encadrée par la loi et nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
Responsabilité du syndic défaillant
Le syndic peut voir sa responsabilité civile engagée en cas de manquement à ses obligations. La faute peut résulter d’une action ou d’une abstention contraire aux règles de gestion administrative et financière imposées par la loi ou le contrat.
Le syndic peut voir sa responsabilité engagée en cas de :
- faute de gestion administrative ou financière (absence de tenue des comptes, défaut de recouvrement des charges)
- négligence dans le suivi des travaux ou dans l’entretien des parties communes
- violation des obligations légales ou contractuelles
- préjudice financier pour la copropriété résultant directement de son inaction
L’action peut viser :
- l’indemnisation du syndicat des copropriétaires pour le préjudice subi
- la réparation des frais engagés pour pallier les carences du syndic
- le remboursement des sommes non recouvrées en raison de l’inaction du professionnel
Une analyse précise du lien de causalité est indispensable. Il faut démontrer que le manquement du syndic est la cause directe du préjudice subi. L’action en justice doit être engagée dans le respect du délai de prescription applicable.
L’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic peut être sollicitée pour obtenir l’indemnisation. En cas de litige, l’assistance d’un avocat permet de constituer un dossier solide et de saisir le tribunal dans les formes requises.
Administrateur provisoire : dans quels cas ?
Lorsque la copropriété se trouve en situation de blocage grave, la nomination d’un administrateur provisoire peut s’avérer necéssaire pour assurer la gestion de l’immeuble.
Cette mesure intervient dans les cas suivants :
- absence totale de gestion par le syndic en place
- impossibilité de réunir une assemblée générale ou de convoquer les copropriétaires
- désorganisation majeure mettant en cause la sécurité ou l’entretien des parties communes
- carence prolongée dans le recouvrement des charges ou le suivi des travaux
Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire. Cette décision est prise par le président du tribunal judiciaire, saisi par le conseil syndical, un copropriétaire ou plusieurs copropriétaires ensemble.
Cette procédure est encadrée et nécessite des éléments probants : courrier recommande avec accuse de réception resté sans réponse, mise en demeure infructueuse, constat d’huissier attestant de l’absence de gestion.
L’administrateur provisoire dispose des mêmes pouvoirs qu’un syndic pour prendre les décisions urgentes, engager les travaux nécessaires, recouvrer les charges et convoquer l’assemblée générale. Sa mission prend fin dès qu’un nouveau syndic est désigné par les copropriétaires.
Syndic défaillant et charges impayées
Un syndic qui n’agit pas contre les copropriétaires débiteurs peut aggraver la situation financière de l’immeuble. Le recouvrement des charges constitue une obligation essentielle du professionnel, inscrite dans la loi et dans son mandat.
Dans ce cas :
- la responsabilité du syndic peut être recherchée s’il est prouvé qu’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour obtenir le paiement des sommes dues
- une action en justice peut être engagée contre le syndic pour obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires
- les frais de recouvrement engagés par la suite peuvent être réclamés au syndic défaillant si sa carence est établie
Le syndic a l’obligation de mettre en demeure les copropriétaires en défaut de paiement, puis d’engager si nécessaire une procédure de recouvrement amiable ou judiciaire. Son inaction peut entraîner des difficultés financières graves pour l’ensemble de la copropriété, notamment pour le paiement de l’assurance, de l’entretien ou des travaux.
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Faut-il engager immédiatement une procédure ?
Avant toute action judiciaire, il convient d’évaluer plusieurs éléments pour déterminer la stratégie la plus adaptée. Une procédure mal préparée peut diviser la copropriété et générer des frais importants sans garantie de résultat.
Il est recommandé d’évaluer :
- la gravité des manquements : s’agit-il d’incidents isolés ou d’une carence structurelle dans la gestion ?
- la possibilité d’un changement amiable : le syndic peut-il remédier à la situation suite à une mise en demeure ou une simple demande du conseil syndical ?
- l’impact financier : quel est le coût estimé de la procedure par rapport au préjudice subi ?
- la stratégie collective : existe-t-il une majorite de coproprietaires prêts à soutenir l’action et à choisir un nouveau professionnel ?
Dans de nombreux cas, une solution amiable peut être trouvée. L’envoi d’une lettre recommande avec accuse de reception rappelant les obligations du syndic et demandant une reponse dans un delai précis constitue une premiere étape souvent efficace.
Si aucune amélioration n’est constatée, il devient alors nécessaire de réagir plus fermement : convocation d’une assemblée générale pour voter la révocation, saisine du tribunal pour nommer un administrateur provisoire, ou action en responsabilité civile pour obtenir réparation.
FAQ – Syndic défaillant
Un syndic peut-il refuser de convoquer une assemblée ?
Non, sauf motif légitime. Le syndic a l’obligation légale de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an. Un refus injustifié peut constituer une faute grave justifiant une mise en demeure puis, en cas de persistance, une action en justice pour obtenir la convocation forcée ou la nomination d’un administrateur provisoire.
Peut-on engager la responsabilité personnelle du syndic ?
Oui, si une faute de gestion est démontrée. Qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou bénévole, sa responsabilité civile peut être engagée en cas de manquement à ses obligations. Il faut prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre les deux. L’assurance responsabilité professionnelle du syndic peut être sollicitée pour obtenir l’indemnisation.
Qui peut agir contre un syndic défaillant ?
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le conseil syndical ou par décision de l’assemblée générale, peut engager une action contre le syndic. Dans certains cas, un copropriétaire individuel peut également saisir le tribunal s’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui subi par l’ensemble de la copropriété. L’intervention d’un avocat est fortement recommandée pour engager une procédure judiciaire dans les règles et maximiser les chances d’obtenir gain de cause.