Les charges de copropriété augmentent brutalement, une dépense apparaît sans justificatif, la répartition ne correspond pas aux tantièmes du règlement — ou à l’inverse, un copropriétaire ne paie pas et le syndic doit agir. Les litiges sur les charges sont les plus fréquents en copropriété. Cette page fait partie du contentieux de la copropriété à Paris.
Une charge votée en AG n’est pas nécessairement régulière. Si la décision a été adoptée sans la bonne majorité, sans information préalable, ou en violation du règlement de copropriété, elle peut être annulée. Mais le délai est de 2 mois. Contestation d’assemblée générale
Quand contester des charges de copropriété ?
Répartition irrégulière
Les charges ne sont pas réparties conformément aux tantièmes du règlement de copropriété. Certains copropriétaires paient plus qu’ils ne devraient. L’analyse du règlement et des clés de répartition est la première étape.
Appels injustifiés
Dépenses non votées en AG, absence de justificatifs, contrats passés par le syndic sans mise en concurrence. Derrière une augmentation brutale des charges, il y a parfois une gestion opaque du syndic.
Travaux contestés
Travaux votés sans la bonne majorité, sans information préalable, ou à un coût anormalement élevé. Le copropriétaire peut contester la décision d’AG ou la répartition du coût.
Les délais pour agir
Contestation d’une décision d’AG
2 mois à compter de la notification du PV. Passé ce délai, la décision est définitive — même si la répartition votée est irrégulière. C’est le délai le plus court et le plus piégeux en copropriété.
Contestation de la répartition elle-même
Si la répartition des charges ne respecte pas le règlement de copropriété (pas la décision d’AG mais le règlement lui-même), l’action en révision obéit à des délais différents. L’analyse juridique est nécessaire pour identifier le bon fondement.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
Avant de contester, le cabinet analyse les éléments suivants pour évaluer la solidité du dossier :
Documents comptables
Comptes annuels, appels de fonds, justificatifs de dépenses, contrats de prestataires, budget prévisionnel. La comptabilité du syndic doit être transparente et accessible à tout copropriétaire.
Règlement et AG
Règlement de copropriété (clés de répartition, charges générales vs charges spéciales), PV d’AG (majorité appliquée, votes, résolutions adoptées), état descriptif de division (tantièmes).
Recouvrement des charges impayées
Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic peut engager une procédure de recouvrement. La procédure est progressive mais doit être menée rigoureusement — une mise en demeure irrégulière ou un commandement mal rédigé peut ralentir tout le processus.
Mise en demeure
Courrier RAR au copropriétaire débiteur avec décompte précis de la dette.
Commandement de payer
Acte de commissaire de justice. Première étape d’exécution forcée.
Assignation
Saisine du tribunal pour obtenir une condamnation au paiement des charges, provisions et frais.
Exécution forcée
Saisie sur compte bancaire, saisie sur salaire, hypothèque judiciaire sur le lot.
Le syndicat dispose d’un privilège spécial immobilier sur le lot du copropriétaire débiteur — c’est un avantage considérable par rapport à un créancier ordinaire.
Faut-il toujours contester ?
Quand agir
Montant significatif en jeu. Erreur de répartition clairement identifiable. Décision d’AG irrégulière dans le délai de 2 mois. Augmentation injustifiée et récurrente. Faute de gestion du syndic documentée.
Quand tempérer
Montant faible. Délai de contestation de l’AG dépassé. Possibilité de corriger à la prochaine AG. Coût de la procédure disproportionné par rapport à l’enjeu. Parfois une négociation directe avec le syndic suffit.
Questions fréquentes — Charges de copropriété
Puis-je refuser de payer des charges que je conteste ?
Non. Les charges sont dues même si vous les contestez. Le paiement est une obligation — la contestation est une procédure parallèle. Si vous ne payez pas, le syndic peut engager le recouvrement et vous serez condamné aux frais. Contestez en justice tout en payant, puis demandez le remboursement si vous obtenez gain de cause.
Le syndic peut-il imposer des charges non votées en AG ?
Le syndic peut engager des dépenses urgentes sans vote préalable (travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble), mais les dépenses courantes et les travaux doivent être votés en AG. Une dépense non votée peut être contestée et le syndic peut engager sa responsabilité pour faute de gestion.
Les charges de travaux sont-elles toujours récupérables sur le locataire ?
Non. Seules les charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987 peuvent être répercutées sur le locataire. Les travaux d’amélioration ou de mise aux normes, les grosses réparations et les honoraires de syndic ne sont pas récupérables. L’analyse du bail et de la nature des travaux est nécessaire.
Le copropriétaire qui vend son lot doit-il payer les charges impayées ?
Oui. Les charges impayées antérieures à la vente restent dues par le vendeur. L’acquéreur n’en est pas responsable, sauf clause contraire dans l’acte. Le syndic doit fournir un état daté au moment de la vente, qui détaille la situation financière du lot.
Litige sur les charges de copropriété ?
Contestation ou recouvrement — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.