Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer et se révèle insolvable, le propriétaire bailleur se retrouve souvent dans une situation délicate.
Questions fréquentes :
- À quoi sert une décision de justice si le locataire n’a aucun revenu ?
- Peut-on récupérer les sommes dues ?
- Faut-il continuer la procédure d’expulsion ?
- Peut-on agir contre la caution ?
L’insolvabilité complique le recouvrement, mais elle ne rend pas toute action inutile.
Qu’est-ce qu’un locataire insolvable ?
Un locataire est considéré comme insolvable lorsqu’il ne dispose pas de ressources saisissables suffisantes pour régler sa dette locative. Cette situation survient lorsque les revenus du locataire sont inexistants, trop faibles ou juridiquement protégés contre toute saisie.
Cela peut résulter :
- d’une perte d’emploi
- d’une situation de surendettement
- de revenus très faibles
- d’une organisation volontaire de l’insolvabilité
Il est essentiel de distinguer insolvabilité réelle et stratégie d’évitement. Certains locataires peuvent effectivement se trouver dans l’impossibilité absolue de payer le loyer, tandis que d’autres organisent leur situation financière pour échapper à leurs obligations. Le bailleur doit évaluer avec soin la situation avant d’engager toute démarches.
L’insolvabilité ne signifie pas pour autant que le propriétaire doit abandonner tout recours. Au contraire, plusieurs solutions existent pour protéger ses droits et limiter les pertes financières liées aux impayés.
Faut-il poursuivre la procédure d’expulsion ?
Oui.
Même en cas d’insolvabilité avérée du locataire, poursuivre la procédure d’expulsion reste indispensable pour plusieurs raisons fondamentales.
Même en cas d’insolvabilité :
- la dette continue de s’accumuler
- la résiliation du bail reste possible
- l’expulsion permet de limiter l’aggravation du préjudice
Chaque mois qui passe sans action aggrave la situation financière du bailleur. La dette locative s’alourdit progressivement avec l’accumulation des loyers impayés et des charges. Plus le délai entre le premier impayé et l’action en justice est long, plus le montant à récupérer devient important.
L’objectif n’est pas seulement le recouvrement immédiat des sommes dues, mais surtout la récupération du logement. Tant que le locataire insolvable occupe les lieux, le proprietaire ne peut ni percevoir de loyer, ni relouer le bien à un locataire solvable. L’expulsion devient donc une priorité pour stopper l’hémorragie financière.
La procédure judiciaire commence généralement par l’envoi d’un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document constitue une mise en demeure formelle qui donne au locataire un dernier délai pour régler sa dette. En l’absence de paiement ou de règlement amiable, la clause résolutoire du contrat de bail peut être activée, conduisant à la résiliation du bail.
Le juge pourra ensuite prononcer l’expulsion et délivrer un commandement de quitter les lieux. Cette étape est indispensable pour obtenir le droit de faire quitter les lieux au locataire, même si celui-ci n’a aucune capacité financière pour payer.
Peut-on obtenir une condamnation malgré l’insolvabilité ?
Oui.
Obtenir une décision de justice contre un locataire insolvable conserve toute son utilité, même si l’exécution immédiate semble compromise.
Une décision de justice permet :
- d’interrompre la prescription
- d’établir officiellement la dette
- d’engager des mesures d’exécution ultérieurement
Sans action judiciaire, la dette locative peut se prescrire après un certain délai prévu par la loi. En obtenant un jugement, le bailleur interrompt cette prescription et sécurise juridiquement sa créance. Le tribunal reconnaît officiellement l’existence de la dette et le montant exact dû par le locataire.
L’insolvabilité actuelle ne signifie pas insolvabilité définitive. Un débiteur peut retrouver un emploi ou des revenus dans le futur. Lorsque la situation financière du locataire s’améliore, le propriétaire dispose alors d’un titre exécutoire lui permettant de saisir rapidement les nouveaux revenus ou les biens du débiteur.
La décision de justice constitue également une preuve solide en cas de déclaration auprès d’une assurance loyers impayés ou pour faire valoir ses droits contre la caution solidaire. Ce document atteste du droit du bailleur et facilite toutes les démarches ultérieures de recouvrement.
Même si le locataire ne peut pas payer aujourd’hui, le temps joue parfois en faveur du propriétaire. Une fois le jugement obtenu, il reste valable pendant de longues années (généralement dix ans), ce qui laisse le temps au bailleur de saisir l’opportunité d’un changement de situation du débiteur.
Action contre la caution : une solution prioritaire
En présence d’une caution solidaire, celle-ci peut être actionnée indépendamment de la situation financière du locataire. C’est souvent la solution la plus efficace face à un locataire insolvable.
Lorsque le contrat de bail comporte un engagement de caution, le garant s’est engagé à payer les loyers et charges en cas de défaut du locataire. Cette garantie constitue une protection essentielle pour le bailleur en gestion locative.
Si la caution refuse de payer, le bailleur peut engager une action en justice contre elle pour obtenir une décision de condamnation. Cette procédure peut se dérouler en parallèle de la procédure d’expulsion contre le locataire. Le propriétaire multiplie ainsi ses chances de récupérer au moins une partie de la dette locative.
Attention toutefois : la caution peut elle-même se révéler insolvable. Il est donc conseillé au bailleur de vérifier la solvabilité du garant dès la signature du bail. Certains propriétaires exigent d’ailleurs plusieurs cautions ou privilégient une garantie loyers impayés souscrite auprès d’un assureur pour limiter les risques.
Peut-on saisir les aides ou prestations ?
La question de la saisissabilité des revenus du locataire insolvable mérite une attention particulière, car toutes les ressources ne peuvent pas être saisies de la même manière.
Certaines sommes peuvent être saisissables :
- salaires (dans les limites légales)
- comptes bancaires
- indemnités diverses
Lorsque le locataire perçoit un salaire, le commissaire de justice peut procéder à une saisie sur rémunération après avoir obtenu un titre exécutoire. Toutefois, la loi protège une partie du salaire pour permettre au débiteur de subvenir à ses besoins essentiels. Le montant saisissable dépend du niveau de revenus et de la situation familiale du locataire.
Les sommes présentes sur les comptes bancaires peuvent également faire l’objet d’une saisie, à l’exception d’un solde bancaire insaisissable (SBI) qui garantit au débiteur un minimum vital. Ce montant correspond actuellement au montant forfaitaire du RSA pour une personne seule, soit environ 600 euros.
Toutefois, certaines prestations sociales sont partiellement ou totalement insaisissables. Les allocations familiales, par exemple, ne peuvent être saisies que dans une proportion limitée et uniquement pour certaines créances comme les loyers ou charges locatives. D’autres aides comme l’allocation de solidarité aux personnes âgées sont totalement protégées.
Le surendettement du locataire bloque-t-il la procédure ?
La déclaration de surendettement constitue une situation particulière qui modifie significativement les règles du jeu pour le bailleur face aux impayés.
Le dépôt d’un dossier de surendettement peut :
- suspendre certaines procédures de recouvrement
- rééchelonner la dette
Lorsqu’un locataire dépose un dossier de surendettement auprès de la commission compétente, cette dernière examine sa situation financière globale. Si le dossier est déclaré recevable, une phase de conciliation s’ouvre avec l’ensemble des créanciers, dont le bailleur.
Pendant cette période, les procédures de recouvrement amiable ou judiciaire sont généralement suspendues. Le bailleur ne peut plus faire délivrer de commandement de payer ni poursuivre certaines actions en justice visant au seul recouvrement de la dette locative.
La commission peut imposer un plan de redressement qui rééchelonne les dettes sur plusieurs annees, avec parfois des remises partielles. Le montant que le proprietaire pourra effectivement recuperer peut donc être réduit, et les paiements étalés dans le temps.
En revanche, le surendettement ne bloque pas nécessairement la procédure d’expulsion. Le juge conserve la possibilité de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour les loyers qui restent impayés malgré le plan de surendettement. La créance locative bénéficie en effet d’un traitement particulier car elle touche directement au droit du propriétaire à disposer de son bien.
La stratégie doit être adaptée à la situation. Si le locataire respecte scrupuleusement le plan de surendettement et paie régulièrement les loyers courants, le bailleur peut accepter cet échéancier pour récupérer progressivement sa créance. Dans le cas contraire, il peut demander au juge la résiliation du bail pour non-respect des conditions du plan.
Faut-il privilégier un accord amiable ?
Face à un locataire insolvable, la tentation peut être grande de chercher une solution amiable plutôt que de s’engager dans une longue procédure judiciaire.
Dans certains cas, un accord de règlement peut être préférable :
- échéancier sécurisé
- engagement écrit
- validation judiciaire éventuelle
Un règlement amiable présente plusieurs avantages. Il permet d’éviter les frais de procédure, de gagner du temps et de maintenir un dialogue avec le locataire. Si celui-ci traverse une difficulté passagère mais dispose d’une bonne foi évidente, un échéancier de paiement peut permettre d’apurer progressivement la dette tout en conservant le locataire dans les lieux.
L’engagement doit impérativement être formalisé par écrit. Le bailleur et le locataire signent une convention précisant le montant exact de la dette, les modalités de remboursement, les échéances et les conséquences en cas de non-respect de l’accord. Ce document constitue une preuve en cas de litige ultérieur.
Dans certains cas, il est possible de faire homologuer cet accord par le tribunal. Cette validation judiciaire transforme l’accord amiable en titre executoire, ce qui facilite grandement les demarches en cas de nouvelle defaillance du locataire.
Mais un accord mal encadré peut aggraver la situation. Si le bailleur accepte un échéancier trop généreux sans garantie réelle, il prend le risque de ne jamais récupérer les sommes dues. Pendant ce temps, la dette peut continuer à s’alourdir si le locataire ne paie pas les loyers courants en plus des mensualités de l’échéancier.
Avant d’accepter un accord amiable, le propriétaire doit évaluer objectivement les chances de recouvrement. Si le locataire est structurellement insolvable sans perspective d’amélioration, mieux vaut privilégier une procédure d’expulsion rapide pour libérer le logement et limiter les pertes. L’accord amiable ne doit être envisagé que si le locataire démontre une volonté et une capacité réelles de régler sa dette.
Stratégie en cas de locataire insolvable
Face à un locataire insolvable, le bailleur doit adopter une approche méthodique et pragmatique pour défendre au mieux ses intérêts.
La stratégie peut reposer sur :
- Sécurisation rapide de la résiliation du bail
- Action parallèle contre la caution
- Obtention d’un titre exécutoire
- Surveillance de l’évolution financière du débiteur
La première étape consiste à agir rapidement pour obtenir la résiliation du bail. Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit engager la procédure en faisant délivrer un commandement de payer par le commissaire de justice. Si le contrat contient une clause résolutoire, la résiliation du bail peut intervenir automatiquement après un certain délai sans nécessiter l’intervention du juge.
En parallèle, si une caution existe, le propriétaire doit immédiatement mettre en demeure le garant de payer. Cette action peut être menée simultanément avec la procédure contre le locataire. Il est essentiel de ne pas perdre de temps, car certains actes de cautionnement prévoient des délais stricts pour engager la responsabilité du garant.
L’obtention d’un titre exécutoire reste fondamentale, même si l’exécution immédiate semble impossible. Ce document officiel, délivré par le tribunal, permet au bailleur de conserver ses droits pendant de longues années et d’agir rapidement dès que la situation du débiteur évolue favorablement.
Enfin, le bailleur doit surveiller l’évolution financière du débiteur. Un locataire insolvable aujourd’hui peut retrouver un emploi demain. Le propriétaire peut alors relancer les procédures de recouvrement et saisir les nouveaux revenus. Cette surveillance peut se faire via le commissaire de justice qui dispose de moyens d’investigation pour localiser les biens et revenus du débiteur.
L’objectif est double :
- limiter les pertes
- préserver les possibilités futures de recouvrement
Le bailleur doit accepter qu’il ne récupèrera peut-être jamais l’intégralité de sa créance. L’essentiel est de stopper rapidement l’accumulation de la dette en obtenant l’expulsion du locataire insolvable, puis de remettre le logement en location auprès d’un nouveau locataire solvable. La dette ancienne pourra être recouvrée plus tard si l’occasion se présente.
Pour éviter de se retrouver à nouveau dans cette situation, le propriétaire doit tirer les leçons de cette expérience. Une meilleure sélection des locataires dès la signature du bail, la souscription d’une assurance loyers impayés, l’exigence de garanties solides (caution solvable, garantie Visale) constituent autant de solutions préventives pour limiter les risques d’impayés.
FAQ – Locataire insolvable
Si le locataire est au RSA, puis-je récupérer les loyers ?
Les saisies sont limitées lorsque le locataire ne perçoit que le RSA, mais une action reste possible selon les ressources exactes. Le RSA lui-même est insaisissable, mais d’autres revenus complémentaires ou des biens mobiliers peuvent parfois être saisis. L’action contre la caution, si elle existe, demeure la voie la plus efficace. Il est également possible de demander au locataire de solliciter une aide au logement ou un fonds de solidarité logement (FSL) pour régler une partie de la dette.
Est-il utile d’obtenir un jugement si le locataire n’a rien ?
Oui, car la situation peut évoluer dans le temps. Un jugement constitue un titre exécutoire valable pendant plusieurs ans. Si le locataire retrouve un emploi ou perçoit un héritage, le bailleur pourra immédiatement engager des mesures d’exécution sans avoir à recommencer toute la procédure. Le jugement interrompt également la prescription de la dette et établit officiellement le montant dû. C’est un investissement pour l’avenir qui sécurise les droits du propriétaire sur le long terme.
Peut-on engager la responsabilité du garant même si le locataire est insolvable ?
Oui, si l’engagement de caution est valable et mobilisable. L’insolvabilité du locataire ne fait pas obstacle à l’action contre la caution solidaire. C’est précisément l’objet de cette garantie : permettre au bailleur de récupérer les loyers impayés lorsque le locataire ne peut pas payer. Le propriétaire peut demander au garant de régler l’intégralité de la dette locative, charges comprises, dans les limites prévues par l’acte de cautionnement. La caution dispose ensuite d’un droit de recours contre le locataire pour récupérer les sommes versées.