Un bailleur délivre un commandement de payer. Le locataire ne paie pas dans le délai d’un mois. La clause résolutoire est acquise. Fin de la discussion ? Non. La Cour de cassation vient de rappeler que même dans ce cas, le juge doit examiner les manquements du bailleur si le locataire les invoque. Un arrêt qui change la stratégie des deux côtés.
Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 — Publié au Bulletin. Clause résolutoire et exception d’inexécution en bail commercial. Cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Cayenne du 26 février 2024.
Les faits
Un bail commercial portant sur des locaux à usage mixte (commercial et habitation), signé en mai 2016. Le bail prévoyait que le bailleur réaliserait des travaux de mise aux normes dans les douze premiers mois. Les travaux n’ont jamais été faits. Les locaux souffraient de désordres graves les rendant impropres à leur destination.
Le locataire a cessé de payer ses loyers à partir de 2017. Le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire en octobre 2019. Le locataire n’a ni payé ni saisi le juge dans le délai d’un mois. Le bailleur a alors demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion.
La position de la Cour d’appel — et la cassation
La Cour d’appel de Cayenne avait donné raison au bailleur. Le raisonnement était simple : le locataire n’a pas payé dans le délai d’un mois, il n’a pas demandé de délais au juge, donc la clause résolutoire est acquise automatiquement. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire (les locaux étaient impropres à leur usage) a été écartée au motif qu’elle devenait « inefficace » une fois la clause acquise.
La Cour de cassation casse cette décision. Le raisonnement est net : quand le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé. Peu importe que le locataire n’ait pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement. L’absence de saisine du juge dans le délai d’un mois ne prive pas le locataire du droit d’invoquer les manquements du bailleur.
Ce que cet arrêt change en pratique
Pour le bailleur
La clause résolutoire en bail commercial n’est plus une arme automatique. Un bailleur qui délivre un commandement de payer alors que ses propres obligations ne sont pas remplies (locaux en mauvais état, travaux non réalisés, obligation de délivrance non respectée) prend le risque de voir la clause résolutoire paralysée par le juge. Avant de lancer la procédure, il faut vérifier que ses propres obligations contractuelles sont respectées.
Pour le locataire
Un locataire commercial qui cesse de payer ses loyers en raison de manquements graves du bailleur dispose d’un moyen de défense solide. L’exception d’inexécution peut être invoquée même après l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer. Mais attention : le manquement du bailleur doit être suffisamment grave et documenté. Une simple gêne ou des désordres mineurs ne suffisent pas.
Les limites à garder en tête
L’arrêt ne dit pas que le locataire peut cesser de payer sans conséquence. Il dit que le juge doit examiner si le non-paiement est justifié par un manquement grave du bailleur. La nuance est importante.
Pour que l’exception d’inexécution fonctionne, le locataire doit établir que les locaux sont rendus impropres à leur destination par un manquement du bailleur. La Cour de cassation avait déjà précisé dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) que cette exception peut être invoquée sans mise en demeure préalable — mais uniquement quand les locaux sont réellement impropres à l’usage prévu.
Un locataire qui arrête de payer pour un robinet qui fuit ou un interphone en panne ne sera pas protégé par l’exception d’inexécution. Il faut un manquement grave, documenté, qui affecte réellement l’exploitation du fonds de commerce ou l’habitabilité des lieux.
Les réflexes à adopter
Bailleur : sécurisez avant d’agir
Avant de délivrer un commandement de payer, faites un état des lieux de vos propres obligations. Les travaux prévus au bail ont-ils été réalisés ? Les locaux sont-ils conformes à leur destination ? L’obligation de délivrance est-elle respectée ? Un commandement délivré alors que le bailleur est lui-même défaillant peut se retourner contre lui.
Locataire : documentez tout
Si vous cessez de payer en raison de désordres dans les locaux, constituez le dossier de preuves immédiatement : constats de commissaire de justice, photos datées, courriers de mise en demeure du bailleur, rapports d’expertise. Le juge vérifiera le bien-fondé de l’exception — il faut des pièces solides, pas seulement des affirmations.
Cet arrêt s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle récente qui renforce le contrôle du juge sur l’application de la clause résolutoire. La clause résolutoire reste un outil central du contentieux des baux commerciaux, mais elle n’est plus un mécanisme automatique imperméable aux manquements du bailleur.
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