Les loyers impayés en bail commercial ne se traitent pas comme en bail d’habitation. Les délais, les formalités et la stratégie sont différents. Le locataire commercial peut demander des délais de paiement, contester le commandement de payer, ou invoquer des difficultés économiques. De son côté, le bailleur doit arbitrer entre récupérer le local et préserver la valeur locative. Cette page fait partie du contentieux des baux commerciaux.
Bail commercial ≠ bail d’habitation. Le formalisme du commandement de payer est plus strict, le juge peut accorder des délais plus longs, et le locataire peut contester sur des bases différentes. Les règles du bail d’habitation ne s’appliquent pas. Loyers impayés en bail d’habitation
La clause résolutoire en bail commercial
La quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause résolutoire. Son activation suit un enchaînement précis : commandement de payer délivré par commissaire de justice, délai d’un mois pour régulariser (contre 2 mois en bail d’habitation), puis acquisition de la clause si le locataire n’a pas payé.
Mais en pratique, c’est rarement aussi simple. Le commandement doit viser explicitement la clause résolutoire, mentionner le bon montant (une erreur peut l’invalider), et respecter le formalisme légal. Le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation large.
C’est pour ça que la rédaction du commandement et la stratégie en amont conditionnent tout le reste.
Les étapes de la procédure
Mise en demeure
Courrier RAR au locataire. Première trace écrite, pas toujours obligatoire mais toujours utile.
Commandement de payer
Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire. Délai de 1 mois pour régulariser.
Assignation
Saisine du tribunal pour constater l’acquisition de la clause, obtenir la résiliation et la condamnation au paiement.
Expulsion
Si le locataire ne libère pas les lieux : commandement de quitter, puis intervention du commissaire de justice.
La vraie question pour le bailleur
Récupérer le local
Si le local a une forte valeur locative et que le bailleur peut relouer rapidement à un meilleur loyer, la résiliation et l’expulsion sont la bonne stratégie. L’objectif est d’aller vite et de limiter la perte financière.
Préserver le bail
Si le local est difficile à relouer, ou si le locataire est en difficulté temporaire, le bailleur peut préférer un plan de règlement. L’objectif est de maintenir le bail en place tout en récupérant les arriérés. La mise en demeure sert alors de levier de négociation.
Dans les deux cas, la question de l’indemnité d’éviction n’entre pas en jeu ici : le refus de renouvellement pour impayés constitue un motif grave qui exclut l’indemnité. En revanche, la question du déplafonnement du loyer peut se poser au moment de relouer.
Action contre la caution
En bail commercial, le cautionnement est fréquent — souvent le dirigeant de la société locataire se porte caution solidaire. Si la société ne paie pas, la caution peut être actionnée directement (caution solidaire) ou après poursuites infructueuses (caution simple).
Mais l’acte de cautionnement doit être vérifié avec soin. Les mentions obligatoires ont évolué avec la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021). Un cautionnement ancien peut être soumis à l’ancien régime, un cautionnement récent au nouveau. Une irrégularité dans l’acte peut le rendre inopposable. L’étendue de l’engagement (durée, montant plafonné ou non, renouvellement) doit aussi être analysée.
Questions fréquentes — Impayés en bail commercial
Le commandement de payer donne combien de temps au locataire ?
Un mois pour régulariser (contre 2 mois en bail d’habitation). Si le locataire ne paie pas dans ce délai et ne saisit pas le juge pour demander des délais, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement (jusqu’à 2 ans) et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce temps. C’est un risque que le bailleur doit anticiper dans sa stratégie — un dossier bien préparé limite les chances que le juge accorde des délais longs.
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux baux commerciaux ?
Non. La trêve hivernale ne protège que les locaux d’habitation. Un locataire commercial peut être expulsé à tout moment de l’année, dès lors que la procédure judiciaire est terminée et que le commandement de quitter les lieux a été délivré.
Une erreur dans le commandement peut-elle tout bloquer ?
Oui. Si le commandement ne mentionne pas le bon montant, ne vise pas la clause résolutoire, ou contient une irrégularité formelle, le locataire peut en demander la nullité. Tout est alors à recommencer. La rédaction du commandement est la pièce la plus importante du dossier.
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Chaque mois de retard aggrave la perte. Le premier échange est gratuit et permet de déterminer la bonne stratégie. Consulter les honoraires.