Le voisin ouvre une grande fenêtre ou construit un balcon qui donne directement sur votre jardin. L’article 678 du Code civil fixe la distance minimale : 1,90 mètre pour les vues droites. En deçà , l’ouverture est irrégulière et peut être supprimée ou obturée.
Le texte de l’article 678 du Code civil
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.
Version en vigueur depuis le 3 janvier 1968. Source : LĂ©gifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Une vue droite est une ouverture qui permet de regarder chez le voisin sans tourner la tête : fenêtre ouvrante, balcon, terrasse, saillie. Elle n’est permise qu’à dix-neuf décimètres (1,90 m) du fonds voisin. L’article 679 traite les vues obliques, celles qui exigent de se pencher ou de tourner la tête : six décimètres (60 cm). L’article 680 précise la mesure : depuis le parement extérieur du mur, ou depuis la ligne extérieure du balcon, jusqu’à la ligne séparative. L’exception de l’article 678 vise le cas où le fonds voisin est déjà grevé d’une servitude de passage qui empêche d’y construire. Les jours de souffrance (article 676), fenêtres fixes à verre dormant et treillis, ne sont pas des vues et échappent à ces distances.
Ce que cela change en pratique
Une vue irrégulière peut être attaquée par le voisin, qui demandera la suppression ou l’obturation. Mais l’action s’éteint par la prescription trentenaire : une fenêtre ouverte depuis plus de trente ans à une distance illégale crée une servitude de vue acquise. À l’inverse, le propriétaire qui bénéficie d’une vue régulière peut interdire au voisin de construire à moins de 1,90 m de celle-ci. Le permis de construire ne purge pas la question : une autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers. Avant d’agir, mesurer précisément, vérifier les titres et les éventuelles servitudes, et constater par commissaire de justice.
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Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une vue droite et une vue oblique ?
La vue droite permet de voir chez le voisin de face, sans se pencher : distance de 1,90 m. La vue oblique oblige Ă tourner la tĂŞte : distance de 60 cm (article 679).
Une fenĂŞtre Ă verre dormant est-elle soumise Ă ces distances ?
Non. Un jour de souffrance (verre fixe, treillis de fer, hauteur minimale fixée à l’article 677) n’est pas une vue et peut être pratiqué même dans un mur joignant immédiatement le voisin.
Le voisin a une fenĂŞtre trop proche depuis plus de trente ans, puis-je la faire fermer ?
Non. Au bout de trente ans, la servitude de vue est acquise par prescription. Vous ne pouvez plus exiger sa suppression et vous devez mĂŞme respecter la distance de 1,90 m si vous construisez.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 678 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.