Occuper un terrain ou un bien pendant des années peut-il en faire un propriétaire ? Oui, sous conditions strictes : c’est la prescription acquisitive, que le droit appelle aussi usucapion. Ce mécanisme ancien reste très actuel dans les litiges de voisinage, de parcelles mal bornées ou de successions non réglées. Voici comment il fonctionne et ce qu’il faut prouver.
Approfondir
Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?
L’article 2258 du Code civil définit la prescription acquisitive comme un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans avoir à produire un titre de propriété. Autrement dit, une possession prolongée et de qualité finit par se transformer en propriété. Le mot usucapion, hérité du droit romain, désigne exactement la même chose.
Les cinq qualités de la possession
Tout repose sur la possession, et pas n’importe laquelle. L’article 2261 du Code civil exige qu’elle soit continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et exercée à titre de propriétaire. Un locataire ou un occupant toléré ne possède pas pour lui-même : il détient pour autrui et ne peut jamais prescrire. De même, les actes de simple tolérance du voisin, comme laisser passer ou laisser garer, ne fondent aucune possession. Et une possession obtenue par la violence ne compte qu’à partir du moment où celle-ci a cessé.
Trente ans ou dix ans ?
Le délai de droit commun en matière immobilière est de trente ans. Il s’applique à tout possesseur, même de mauvaise foi, dès lors que sa possession réunit les qualités requises. Un délai abrégé de dix ans existe pour celui qui a acquis l’immeuble de bonne foi et en vertu d’un juste titre, par exemple un acte d’achat régulier passé avec quelqu’un qui n’était pas le vrai propriétaire. Les pages dédiées détaillent la prescription trentenaire et la prescription abrégée de dix ans.
Ce qui interrompt ou suspend le délai
La prescription est interrompue lorsque le possesseur est privé de la jouissance du bien pendant plus d’un an, que ce soit par le propriétaire ou par un tiers. Elle l’est aussi par une action en justice du propriétaire ou par la reconnaissance, par le possesseur, du droit de celui contre qui il prescrit. Une interruption efface le délai déjà couru, qui repart de zéro. C’est souvent là que se jouent les contentieux.
Comment faire constater la prescription
La prescription ne s’applique pas d’elle-même : il faut l’invoquer. En pratique, le possesseur réunit les preuves de sa possession (témoignages, factures de travaux, taxes acquittées, photographies, attestations) et agit en justice pour faire reconnaître sa propriété, ou l’oppose au propriétaire qui le poursuit. Un acte de notoriété acquisitive établi par notaire peut aussi constater la situation, mais il ne vaut pas jugement et peut être contesté.
Les questions de prescription s’entremêlent souvent avec le bornage et les limites de propriété, les servitudes ou l’empiétement. Pour établir ou contester une usucapion, l’appui d’un avocat en droit immobilier permet de construire la preuve de la possession et d’en vérifier chaque condition.
Questions fréquentes
Peut-on devenir propriétaire d’un terrain en l’occupant ?
Oui, par prescription acquisitive, à condition d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans, ou dix ans avec bonne foi et juste titre.
Un locataire peut-il prescrire le logement qu’il occupe ?
Non. Le locataire détient pour le compte du propriétaire, il ne possède pas pour lui-même. Il ne peut jamais acquérir par prescription.
La prescription acquisitive est-elle automatique ?
Non. Elle doit être invoquée et prouvée, en justice ou par un acte de notoriété, et le propriétaire peut la contester.
Texte de référence : article 2272 du Code civil (la prescription acquisitive de trente ans et de dix ans). Toutes nos fiches sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier.
Un litige de possession ou de propriété ?
Le premier échange permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.