Le compromis de vente n’est pas un brouillon — il vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix. L’annuler après signature n’est possible que dans des cas précis : rétractation dans les 10 jours, condition suspensive non réalisée, vice du consentement, ou refus fautif de signer l’acte définitif. Hors de ces cas, la rupture coûte cher — clause pénale, perte du dépôt de garantie, dommages et intérêts. Cette page s’inscrit dans le contentieux de la transaction immobilière.
Délai de rétractation de l’acquéreur. Sans motif, sans pénalité. Passé ce délai, c’est un autre monde.
Montant du dépôt de garantie (séquestre). En jeu en cas de litige sur l’annulation du compromis.
Le juge peut ordonner que son jugement vaut vente — même si le vendeur refuse de signer l’acte.
Les 5 cas d’annulation d’un compromis de vente
Rétractation 10 jours
Condition suspensive non réalisée
Vice du consentement
Refus fautif de signer l’acte
Dépôt de garantie bloqué
Rétractation de l’acquéreur : 10 jours sans motif
L’acheteur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification du compromis par LRAR. Pas de justification à fournir. Rétractation par lettre recommandée au vendeur ou au notaire. Le dépôt de garantie est intégralement restitué, sans pénalité.
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR. Passé les 10 jours, l’acheteur ne peut plus se rétracter librement — il lui faut un motif légitime pour sortir du compromis.
Compromis de vente : conditions et clausesCondition suspensive non réalisée
Les conditions suspensives subordonnent la vente à la réalisation d’un événement. Si l’événement ne se réalise pas, le compromis devient caduc automatiquement et le dépôt de garantie est restitué.
Conditions les plus fréquentes
Refus de prêt bancaire (la plus courante). Exercice du droit de préemption par la commune ou un locataire. Servitude découverte. Hypothèque non purgée. Refus de permis de construire.
Le piège de la mauvaise foi
Un acheteur qui ne fait pas les démarches pour obtenir son prêt, qui dépose un dossier incomplet ou tardivement, peut être considéré comme fautif. Le vendeur peut alors demander l’application de la clause pénale et conserver le dépôt de garantie.
Refus de prêt ≠ sortie automatique. Le refus de prêt doit correspondre aux conditions de financement prévues au compromis (montant, taux, durée). Si l’acheteur demande un prêt différent de celui prévu au compromis et se le fait refuser, il risque de perdre le bénéfice de la condition suspensive.
Vice du consentement : erreur, dol, dissimulation
Le compromis peut être annulé si le consentement d’une partie a été vicié au moment de la signature.
Erreur déterminante
Erreur sur une caractéristique essentielle du bien : surface réelle, constructibilité, zonage. L’erreur doit avoir été déterminante dans la décision d’acheter — une erreur mineure ne suffit pas.
Dol (manoeuvre frauduleuse)
Le vendeur a dissimulé volontairement un vice grave, caché l’existence de procédures en copropriété, ou omis de mentionner des travaux irréguliers. La dissimulation doit être intentionnelle — un simple oubli ne constitue pas un dol.
La preuve du vice du consentement incombe à la partie qui l’invoque. C’est un contentieux qui nécessite des preuves solides — correspondances, diagnostics, constats. Quand le vice caché est découvert après la vente définitive, c’est un autre contentieux.
Vices cachés après venteRefus de signer l’acte définitif
Une fois le compromis signé et les conditions suspensives réalisées, les parties doivent signer l’acte authentique chez le notaire. Un refus injustifié est une rupture fautive.
Si le vendeur refuse
L’acheteur peut demander l’exécution forcée de la vente au tribunal — le jugement vaut alors acte de vente. Il peut aussi demander des dommages et intérêts : frais engagés, perte de chance, préjudice moral.
Si l’acheteur refuse
Le vendeur peut demander l’application de la clause pénale : le dépôt de garantie reste acquis au vendeur. Si le préjudice dépasse le montant du dépôt, le vendeur peut demander une indemnisation complémentaire.
Certains refus sont légitimes : découverte d’un vice important après signature, impossibilité de payer, raison indépendante de la volonté des parties. Distinguer le refus légitime du refus fautif nécessite une analyse du compromis et des circonstances.
Dépôt de garantie bloqué : comment débloquer ?
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) est conservé par le notaire. En cas de désaccord sur l’annulation, il reste bloqué — parfois pendant des mois.
Négociation amiable
Accord entre les parties sur la répartition du dépôt. Solution rapide, moins coûteuse. Le notaire libère les fonds sur accord commun des deux parties.
Voie judiciaire
Si la négociation échoue : saisine du tribunal. Le juge détermine quelle partie est fautive et tranche l’attribution du dépôt. Plusieurs mois de procédure. En attendant, le notaire peut consigner le dépôt à la Caisse des dépôts.
Questions fréquentes — Annulation compromis de vente
Peut-on annuler un compromis après le délai de 10 jours ?
Oui, mais uniquement pour un motif légitime : condition suspensive non réalisée (refus de prêt), vice du consentement prouvé (erreur, dol), accord amiable des deux parties. Un acheteur qui veut simplement se rétracter sans motif après les 10 jours s’expose à la perte du dépôt de garantie et à des dommages et intérêts.
Le vendeur peut-il garder le dépôt de garantie ?
Ça dépend. Rétractation dans les 10 jours : restitution intégrale. Condition suspensive non réalisée : restitution. Refus fautif de l’acheteur sans motif légitime : le vendeur conserve le dépôt (clause pénale). En cas de désaccord, c’est le juge qui tranche.
Peut-on forcer le vendeur à vendre ?
Oui. Si toutes les conditions du compromis sont remplies et que le vendeur refuse de signer sans motif valable, l’acheteur peut saisir le tribunal. Le juge peut prononcer un jugement valant vente — et condamner le vendeur à des dommages et intérêts.
Que faire si le notaire refuse de libérer le dépôt ?
Le notaire ne peut libérer les fonds que sur accord commun des deux parties ou sur décision de justice. Si une partie s’oppose, le notaire est tenu de conserver le dépôt. Demandez la consignation à la Caisse des dépôts en attendant le règlement du litige.
Litige sur un compromis de vente ?
Dépôt de garantie bloqué, refus de signer, condition suspensive contestée — les enjeux financiers sont élevés. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.