Qui est propriétaire du mur qui sépare deux jardins ou deux maisons accolées ? Quand aucun acte ne le dit, l’article 653 du Code civil tranche par une présomption : le mur est réputé appartenir aux deux voisins. Cette règle commande ensuite qui paie l’entretien, qui peut y adosser une construction et qui peut l’exhausser.

Le texte de l’article 653 du Code civil

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article, en clair

L’article pose une présomption simple de mitoyenneté. Elle joue pour tout mur séparatif, entre bâtiments (jusqu’à l’héberge, c’est à dire jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé), entre cours et jardins, ou entre enclos dans les champs. Deux moyens permettent de la renverser : un titre, autrement dit un acte qui attribue le mur à un seul propriétaire, ou une marque de non-mitoyenneté. L’article 654 énumère ces marques : un sommet du mur incliné d’un seul côté, un chaperon, des filets ou corbeaux de pierre placés d’un seul côté. Dans ce cas, le mur est censé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent ces éléments.

Ce que cela change en pratique

Avant d’engager une dépense ou une procédure, il faut vérifier les titres de propriété des deux fonds et observer le mur. Si rien ne renverse la présomption, le mur est mitoyen : les frais de réparation et de reconstruction se partagent (article 655), chaque voisin peut y appuyer des poutres ou bâtir contre (article 657), et l’exhaussement reste possible à ses frais (article 658). Un voisin qui prétend être seul propriétaire doit prouver son titre ou la marque contraire. Le litige se règle le plus souvent par un constat, parfois par une expertise, et en dernier recours devant le tribunal judiciaire.

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Questions fréquentes

Comment prouver qu’un mur n’est pas mitoyen ?

Par un titre (acte de vente, acte de partage, procès-verbal de bornage) qui attribue le mur à un seul fonds, ou par une marque de non-mitoyenneté décrite à l’article 654 : chaperon, sommet incliné ou corbeaux de pierre d’un seul côté.

Le mur de clôture de mon jardin est-il forcément mitoyen ?

Non. Il est présumé mitoyen s’il sépare deux jardins ou deux cours, mais la présomption tombe devant un titre ou une marque contraire. Il faut d’abord regarder les actes de propriété.

Mon voisin peut-il m’obliger à acheter la mitoyenneté ?

Non. L’article 661 permet à un propriétaire de rendre mitoyen un mur voisin en payant la moitié de sa valeur, mais c’est une faculté qui lui appartient, pas une contrainte imposée à l’autre.

Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 653 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.