Un locataire qui met son logement en sous-location, parfois sur des plateformes de courte durée, sans en avoir le droit : la situation est fréquente et coûteuse pour le bailleur. La loi encadre strictement la sous-location, et les sanctions sont réelles.
Que dit la loi sur la sous-location ?
Pour un logement qui constitue la résidence principale du locataire, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle claire : le locataire ne peut pas sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le loyer de sous-location au mètre carré ne peut d’ailleurs pas dépasser celui payé par le locataire principal. Sans cet accord écrit, la sous-location est irrégulière, quelle que soit sa durée.
Airbnb et sous-location de courte durée
Mettre le logement en location meublée de courte durée, sur une plateforme de type Airbnb, sans l’accord du bailleur, relève du même interdit. Le locataire cumule alors plusieurs risques : l’absence d’autorisation du bailleur, mais aussi le non-respect éventuel du règlement de copropriété, et les règles locales sur le changement d’usage et l’enregistrement en mairie, particulièrement strictes à Paris. Un locataire qui sous-loue ainsi s’expose sur tous ces terrains à la fois.
Les sanctions pour le locataire
La sous-location non autorisée expose d’abord le locataire à la résiliation du bail à ses torts exclusifs et à son expulsion. Surtout, la jurisprudence considère que les sous-loyers qu’il a perçus reviennent au bailleur : le locataire peut être condamné à lui reverser l’intégralité des sommes encaissées. Des dommages et intérêts peuvent s’ajouter. La résiliation n’est toutefois pas automatique : le juge apprécie la gravité du manquement au cas par cas, ce qui rend la constitution d’un dossier solide déterminante.
Comment le bailleur peut-il le prouver ?
La preuve est le nerf de la guerre. Les annonces en ligne, les captures d’écran, les avis de voyageurs, les échanges et les constats établis par un commissaire de justice permettent de caractériser la sous-location. Un dossier précis, daté et documenté, met le bailleur en position de force, que ce soit pour négocier ou pour agir en justice.
Face à une sous-location suspectée ou avérée, un avocat en droit immobilier aide à réunir les preuves, à chiffrer les sous-loyers récupérables et à engager la procédure adaptée. Voir aussi la page bail d’habitation.
Questions fréquentes
La sous-location est-elle toujours interdite ?
Non, mais elle suppose l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Sans cet accord, elle est irrégulière.
Le bailleur peut-il récupérer les loyers Airbnb encaissés par le locataire ?
Oui. La jurisprudence considère que les sous-loyers perçus sans autorisation reviennent au bailleur, qui peut en demander le reversement intégral.
Une sous-location non autorisée entraîne-t-elle automatiquement l’expulsion ?
Non. La résiliation du bail est appréciée par le juge selon la gravité du manquement. Un dossier bien constitué augmente fortement les chances de l’obtenir.
Comment prouver une sous-location cachée ?
Par les annonces en ligne, les avis de voyageurs, les échanges et surtout un constat de commissaire de justice, qui donne une valeur probante forte.
Un locataire qui sous-loue sans autorisation ?
Le premier échange permet d’évaluer vos preuves et de définir la stratégie. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.