Le décès d’un locataire place le bailleur devant des questions immédiates : le bail continue-t-il, avec qui, et comment récupérer le logement ? Les règles dépendent surtout de la situation du locataire au moment du décès. Voici ce qu’il faut savoir.

Le décès du locataire met-il fin au bail ?

Tout dépend de la présence d’une personne pouvant reprendre le bail. Si le locataire vivait seul, le bail est résilié de plein droit à la date du décès, sans préavis. S’il vivait avec certaines personnes proches, le bail est en revanche transféré ou continué à leur profit. C’est cette distinction qui commande toute la suite.

À qui le bail peut-il être transféré ?

La loi prévoit un transfert ou une continuation du bail au profit d’un cercle limité de proches : le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an, les ascendants, les descendants et les personnes à charge présentes au foyer depuis au moins un an. Lorsque plusieurs candidats se présentent, le juge tranche en fonction des intérêts en présence. En dehors de ce cercle, personne ne peut se maintenir dans les lieux au titre du bail.

Les obligations des héritiers

Les héritiers doivent informer le bailleur du décès, en lui adressant l’acte de décès, et restituer le logement lorsque le bail est résilié. La succession reste tenue des dettes locatives nées avant le décès : loyers et charges impayés, dégradations éventuelles. Il est prudent, pour le bailleur, de conserver l’état des lieux d’entrée et un décompte à jour pour faire valoir sa créance auprès de la succession.

Comment récupérer concrètement le logement

La résiliation de plein droit ne suffit pas à rendre matériellement le logement au bailleur : il faut récupérer les clés et que les lieux soient libérés des meubles et de tout occupant. Si un proche s’y maintient sans pouvoir se prévaloir d’un transfert du bail, ou si le logement reste encombré, le bailleur ne doit jamais reprendre possession par lui-même. Il saisit le juge, en principe le juge des contentieux de la protection, pour faire constater l’occupation sans droit ni titre et obtenir la libération des lieux.

Que deviennent les loyers après le décès ?

Quand le bail est résilié de plein droit, les héritiers ne sont pas tenus des loyers futurs qui auraient couru jusqu’au terme prévu du bail. En revanche, tant que le logement n’est pas restitué, une indemnité d’occupation peut être due par la succession, et les sommes impayées avant le décès restent exigibles. Chaque situation mérite un décompte précis pour éviter les contestations.

Face au décès d’un locataire, un avocat en droit immobilier aide à qualifier la situation, à sécuriser la récupération du logement et à recouvrer les sommes dues. Voir aussi la page bail d’habitation.

Questions fréquentes

Le bail s’arrête-t-il automatiquement au décès du locataire ?

Oui, si le locataire vivait seul : le bail est résilié de plein droit à la date du décès. S’il vivait avec un proche du cercle protégé, le bail est transféré à celui-ci.

Un enfant du locataire peut-il rester dans le logement ?

Oui, s’il vivait avec le locataire depuis au moins un an. À défaut de cette cohabitation, il ne peut pas se maintenir au titre du bail.

Qui paie les loyers impayés du locataire décédé ?

La succession, à hauteur des dettes nées avant le décès. Le bailleur adresse sa créance aux héritiers, pièces à l’appui.

Comment récupérer un logement resté occupé ou encombré ?

En saisissant le juge pour faire constater l’occupation sans droit ni titre. Reprendre les lieux soi-même est interdit et expose le bailleur à des sanctions.

Un locataire décédé et un logement à récupérer ?

Le premier échange permet de faire le point et de sécuriser la marche à suivre. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.