Une commune, l’État ou un aménageur veut acquérir votre terrain ou votre immeuble pour un projet public. L’article 545 du Code civil pose la règle et ses deux garde-fous : une cause d’utilité publique et une indemnité juste et préalable. Sans l’un ou l’autre, la cession forcée est illégale.
Le texte de l’article 545 du Code civil
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Le principe est l’inviolabilité de la propriété privée, que l’article 17 de la Déclaration de 1789 proclame aussi. L’exception est l’expropriation, organisée par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle suppose une déclaration d’utilité publique prise après enquête, puis un arrêté de cessibilité, puis une ordonnance d’expropriation. L’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, et doit être payée ou consignée avant la prise de possession. Elle est fixée à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.
Ce que cela change en pratique
Deux fronts de contestation existent. Devant le juge administratif, on attaque la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité (absence d’utilité publique réelle, bilan coûts-avantages défavorable, vice de procédure). Devant le juge judiciaire de l’expropriation, on discute le montant de l’indemnité, en produisant des références de ventes comparables et en chiffrant les préjudices accessoires (frais de remploi, perte de loyers, trouble commercial). Ne pas confondre avec le droit de préemption : celui-ci ne joue que si vous décidez de vendre et vous laisse la liberté de renoncer.
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Questions fréquentes
Peut-on refuser une expropriation ?
On ne peut pas s’y opposer par principe si l’utilité publique est régulièrement déclarée, mais on peut contester cette déclaration devant le juge administratif et discuter l’indemnité devant le juge de l’expropriation.
Que couvre l’indemnité ?
La valeur du bien et tous les préjudices directs, matériels et certains causés par l’expropriation : frais de remploi, perte de revenus locatifs, déménagement, dépréciation du surplus.
Préemption et expropriation, quelle différence ?
La préemption suppose que vous mettiez le bien en vente ; la collectivité se substitue à l’acquéreur et vous pouvez renoncer à vendre. L’expropriation vous retire le bien contre votre volonté.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 545 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.