Le mur qui sépare deux propriétés est l’une des premières sources de conflits entre voisins. À qui appartient-il ? Qui l’entretient ? Peut-on l’utiliser, le surélever, y adosser une construction ? Le Code civil répond à ces questions à travers les règles de la mitoyenneté. Voici l’essentiel.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur mitoyen est un mur qui appartient en commun aux deux voisins qu’il sépare. Chacun en est copropriétaire et peut, dans certaines limites, en user. L’article 653 du Code civil pose une présomption : tout mur servant de séparation entre deux bâtiments, entre une cour et un jardin, ou entre deux enclos de même nature, est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire.
Comment savoir si un mur est mitoyen ?
En l’absence de titre, on se fonde sur la présomption et sur certaines marques qui, au contraire, indiquent qu’un mur appartient à un seul propriétaire, comme un sommet en pente d’un seul côté. Le titre de propriété reste la preuve la plus sûre. Le cadastre, lui, n’est qu’un indice et ne suffit pas à trancher. Cette question de qualification est souvent le premier point à régler dans un litige.
Quels droits sur un mur mitoyen ?
Chaque copropriétaire peut utiliser le mur mitoyen : y adosser une construction, y appuyer des ouvrages, sous réserve de ne pas compromettre sa solidité ni les droits du voisin. Il est aussi possible de surélever le mur, mais à ses propres frais, et le voisin peut alors acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée en en remboursant la valeur. En revanche, on ne peut pas y percer d’ouverture donnant chez le voisin sans son accord.
Qui paie l’entretien du mur mitoyen ?
Selon l’article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, en proportion de leur part. Lorsque les travaux résultent de la faute d’un seul voisin ou sont réalisés dans son seul intérêt, il en supporte le coût. Un voisin peut aussi se dispenser de contribuer en renonçant à la mitoyenneté, sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant.
Face à un litige de mur mitoyen, l’appui d’un avocat en droit immobilier permet de déterminer la propriété du mur et les droits de chacun. Voir aussi le panorama des servitudes.
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Questions fréquentes
Un mur entre deux jardins est-il mitoyen ?
Il est présumé mitoyen s’il sépare deux propriétés de même nature, sauf titre ou marque prouvant le contraire.
Peut-on surélever un mur mitoyen ?
Oui, à ses frais et dans le respect des règles d’urbanisme. Le voisin peut ensuite acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée.
Qui paie la réparation d’un mur mitoyen ?
Les deux voisins, proportionnellement à leur droit. Sauf si les travaux résultent de la faute ou de l’intérêt exclusif de l’un d’eux.
Textes de référence : article 653 du Code civil (la présomption de mitoyenneté du mur), article 655 du Code civil (qui paie la réparation du mur mitoyen). Toutes nos fiches sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier.
Un litige de mur mitoyen ?
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