La servitude de passage est la plus fréquente et la plus conflictuelle des servitudes. Elle permet à un propriétaire de traverser le terrain d’un voisin pour accéder à sa propriété. Ses règles sont précises, et les litiges portent souvent sur son existence, son tracé ou son usage. Voici l’essentiel.
Le passage pour cause d’enclave
Lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire dépourvu d’un accès suffisant à la voie publique, l’article 682 du Code civil accorde à son propriétaire un droit de passage sur le fonds voisin. Ce droit est de plein droit : le voisin ne peut pas le refuser. En contrepartie, le propriétaire enclavé doit verser une indemnité proportionnée au dommage causé, et le passage doit emprunter le trajet le plus court vers la voie publique et le moins dommageable pour le fonds traversé.
La servitude de passage conventionnelle
En dehors de tout enclavement, un droit de passage peut aussi être créé par convention entre voisins, inscrit dans un acte. Son étendue, sa largeur et ses modalités sont alors fixées par le titre. En cas de doute, ce sont les termes de l’acte et l’usage constant qui déterminent les droits de chacun.
Tracé, entretien et aggravation
Le propriétaire du fonds dominant, qui bénéficie du passage, ne peut rien faire qui aggrave la situation du fonds servant : élargir le passage, l’utiliser pour un usage plus intense que prévu, ou le déplacer à sa guise. À l’inverse, le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage du passage, ni le supprimer unilatéralement. L’entretien du passage incombe en principe à celui qui en profite, sauf accord contraire.
Durée et extinction
Les servitudes de passage conventionnelles peuvent s’éteindre par le non-usage pendant trente ans. Le passage pour cause d’enclave obéit à une règle particulière : le droit lui-même est imprescriptible tant que l’enclave demeure, mais son assiette, c’est-à-dire son tracé, peut se déplacer ou s’éteindre par le non-usage trentenaire. Si l’enclave disparaît, par exemple par la création d’un nouvel accès, le passage peut cesser.
En cas de conflit sur un droit de passage, l’appui d’un avocat en droit immobilier permet d’établir l’existence et l’étendue de la servitude, par le titre ou l’usage. Voir aussi le panorama des servitudes.
Questions fréquentes
Un voisin peut-il refuser le passage à un terrain enclavé ?
Non. Le passage est de droit pour un fonds enclavé, moyennant indemnité et par le trajet le plus court et le moins dommageable.
Peut-on modifier le tracé d’une servitude de passage ?
Le propriétaire du fonds servant peut, sous conditions, proposer un tracé différent aussi commode pour le bénéficiaire. Le bénéficiaire, lui, ne peut pas le déplacer ni l’aggraver unilatéralement.
Une servitude de passage peut-elle disparaître ?
Oui, par le non-usage pendant trente ans pour une servitude conventionnelle, ou lorsque l’enclave cesse. Le droit de passage d’un fonds resté enclavé demeure imprescriptible.
Un litige de servitude de passage ?
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