Les servitudes sont l’une des grandes sources de conflits entre voisins : un droit de passage contesté, une fenêtre trop proche de la limite, des eaux de pluie qui s’écoulent chez le voisin. Souvent anciennes et mal comprises, elles obéissent pourtant à des règles précises du Code civil. Voici l’essentiel pour comprendre vos droits et vos obligations.

Une servitude peut aussi s’acquérir par une longue possession : voir la page sur la prescription acquisitive.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Selon l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent, le fonds dominant. La servitude est attachée aux fonds, et non aux personnes : elle se transmet avec le bien, quel que soit le propriétaire. C’est une contrainte réelle, qui suit le terrain d’un propriétaire à l’autre.

Les grands types de servitudes

On distingue trois grandes catégories. Les servitudes naturelles découlent de la situation des lieux, comme l’écoulement naturel des eaux de pluie d’un fonds supérieur vers un fonds inférieur. Les servitudes légales sont imposées par la loi dans l’intérêt des voisins : droit de passage pour un terrain enclavé, distances à respecter pour les vues et les plantations, mitoyenneté. Enfin, les servitudes établies par le fait de l’homme sont créées par convention entre propriétaires, par exemple un droit de passage négocié et inscrit dans un acte.

La servitude de passage

C’est la plus fréquente. Lorsqu’un terrain est enclavé, c’est-à-dire sans accès suffisant à la voie publique, l’article 682 du Code civil accorde à son propriétaire un droit de passage sur le fonds voisin. Ce passage doit emprunter le trajet le plus court et le moins dommageable, et donne lieu à une indemnité. Le voisin ne peut pas le refuser. Une servitude de passage peut aussi être purement conventionnelle, prévue par un titre, même en l’absence d’enclave.

La servitude de vue

Le Code civil encadre les ouvertures donnant sur la propriété voisine. Pour une vue droite, c’est-à-dire une fenêtre face au terrain voisin, une distance minimale de 1,90 mètre doit séparer l’ouverture de la limite séparative. Pour une vue oblique, de côté, cette distance est ramenée à 0,60 mètre. Une vue existant depuis plus de trente ans peut toutefois être acquise par prescription et devenir un droit.

L’écoulement des eaux

L’article 640 du Code civil impose au fonds situé en contrebas de recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement du fonds supérieur, sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire du fonds inférieur ne peut pas élever de digue pour les empêcher, mais celui du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la situation, comme canaliser ou augmenter artificiellement le débit. Les litiges naissent souvent de travaux qui modifient cet écoulement.

Comment une servitude s’établit et s’éteint

Une servitude peut naître d’un titre, c’est-à-dire d’un acte, mais aussi de la prescription : les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par un usage paisible de trente ans. Elle peut également résulter de la destination du père de famille, lorsqu’un même propriétaire a organisé deux parties d’un bien avant de les séparer. À l’inverse, une servitude s’éteint notamment par le non-usage pendant trente ans, prévu à l’article 706, par la réunion des deux fonds entre les mêmes mains, ou par l’impossibilité définitive d’en user. Le droit de passage d’un fonds enclavé reste, lui, imprescriptible : seul son tracé peut se déplacer.

Les litiges de servitude

Les conflits portent le plus souvent sur l’existence même de la servitude, son étendue, ou son exercice. Le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude au détriment du fonds servant, et le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui en diminue l’usage. Entre ces deux limites, les tensions sont fréquentes, et la preuve, par le titre, le plan ou l’usage ancien, est déterminante.

Face à un litige de servitude, l’appui d’un avocat en droit immobilier permet d’établir l’existence et l’étendue du droit, et de défendre vos intérêts, que vous soyez propriétaire du fonds servant ou du fonds dominant. Voir aussi la page copropriété pour les troubles de voisinage en immeuble.

Approfondir chaque servitude

Questions fréquentes

Une servitude est-elle attachée à la personne ou au terrain ?

Au terrain. La servitude suit le fonds et se transmet avec lui, quel que soit le propriétaire successif.

Peut-on supprimer une servitude ?

Oui, notamment par le non-usage pendant trente ans, par la réunion des deux fonds, ou lorsqu’il devient impossible d’en user. Le droit de passage d’un terrain enclavé reste toutefois imprescriptible.

Quelle distance pour une fenêtre donnant chez le voisin ?

1,90 mètre pour une vue droite et 0,60 mètre pour une vue oblique, sauf droit acquis par un usage de plus de trente ans.

Le voisin peut-il refuser un droit de passage à un terrain enclavé ?

Non. Le passage est de droit pour un fonds enclavé, moyennant indemnité et par le trajet le plus court et le moins dommageable.

Texte de référence : article 678 du Code civil (distance des vues droites sur le voisin). Toutes nos fiches sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier.

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