La vente d’un appartement ou d’une maison occupée soulève de nombreuses questions pour le bailleur comme pour le locataire. En tant qu’avocat mandataire en transaction immobilière, j’accompagne régulièrement des propriétaires dans cette démarche délicate qui nécessite de respecter un cadre juridique précis.
Voici ce que vous devez savoir pour mener à bien votre projet de vente tout en préservant les droits de votre locataire.
Est-il possible de vendre un logement loué ?
La réponse est oui, absolument. Rien ne vous empêche de vendre votre bien immobilier même s’il est actuellement occupé par un locataire.
La loi vous autorise à céder votre propriété à tout moment, y compris en cours de bail.
L’acheteur reprend alors le contrat de location en cours et devient automatiquement le nouveau bailleur.
Cette solution présente l’avantage de générer immédiatement des revenus locatifs pour l’acquéreur, ce qui intéresse particulièrement les investisseurs.
Le contrat de bail se poursuit sans interruption, et le locataire conserve tous ses droits. Il continue simplement à verser son loyer au nouvel acquéreur dès la signature de l’acte de vente.
Les droits fondamentaux du locataire lors de la vente
Votre locataire bénéficie de protections légales importantes qu’il est impératif de respecter. Ces droits ne sont pas négociables et s’appliquent automatiquement dès lors qu’un contrat de location est en cours.
Le droit à l’information préalable
Vous devez obligatoirement informer votre locataire de votre intention de vendre.
Cette notification doit lui parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant le prix de vente et les conditions essentielles de la cession.
Cette démarche permet au locataire de connaître vos intentions et de se positionner sur un éventuel achat.
Sans cette information, toute la procédure pourrait être remise en cause.
Le droit de préemption : quand et comment l’exercer ?
Le droit de préemption constitue un avantage prioritaire accordé à votre locataire en cas de vente.
Concrètement, il dispose d’une priorité pour acheter le bien qu’il occupe, aux mêmes conditions que celles que vous proposeriez à un tiers.
Ce droit s’applique aussi bien pour une location vide que pour une location meublée dans certains cas.
Après réception de votre offre de vente, le locataire dispose d’un délai précis pour se manifester : deux mois pour une location vide, un mois pour une location meublée.
Il doit vous faire savoir par écrit s’il souhaite exercer son droit de préemption.
Passé ce délai sans réponse, il est réputé avoir renoncé à ce droit, et vous pouvez librement vendre à un autre acquéreur.
Si votre locataire accepte l’offre, vous êtes tenu de lui vendre aux conditions annoncées. Si vous recevez ensuite une proposition plus avantageuse d’un autre acheteur, vous devez d’abord la soumettre à votre locataire qui peut alors réviser sa position.
Cette règle protège le locataire contre toute tentative de contournement de son droit prioritaire.
Le droit de rester dans les lieux jusqu’à la fin du bail
Même si vous vendez votre bien immobilier, votre locataire conserve le droit d’habiter le logement jusqu’au terme prévu dans son contrat de bail.
Cette protection fondamentale signifie que le nouvel acquéreur reprend automatiquement le contrat de location en cours, avec toutes ses clauses et sa date d’échéance.
Le changement de propriétaire ne modifie en rien les droits du locataire. Il ne peut être contraint de quitter les lieux au moment de la vente, sauf s’il a lui-même donné congé ou si vous avez respecté la procédure de congé pour vendre avant la cession.
Les obligations du propriétaire vendeur
En tant que bailleur, la vente de votre bien loué vous impose plusieurs obligations légales qu’il convient de respecter scrupuleusement pour éviter tout litige.
Informer le locataire de la mise en vente
Cette information doit parvenir au locataire avant toute mise en vente effective. Vous ne pouvez pas signer de compromis de vente avant l’expiration du délai de préemption. Cette chronologie protège les droits prioritaires de votre locataire en cas de vente.
Organiser les visites du logement
Une fois la mise en vente annoncée, vous devrez organiser des visites pour les acheteurs potentiels. Ces visites doivent se dérouler dans le respect de la vie privée de votre locataire. Vous devez le contacter à l’avance pour convenir d’horaires raisonnables, généralement en journée et sur des créneaux qui ne perturbent pas excessivement son quotidien.
Le locataire ne peut pas refuser systématiquement les visites, mais il est en droit d’exiger qu’elles se déroulent à des moments convenables et après un préavis suffisant.
Un dialogue constructif avec votre locataire facilitera grandement cette étape.
Transmettre les informations essentielles au nouvel acquéreur
Lors de la vente, vous devez remettre à l’acheteur tous les documents relatifs à la location en cours :
- le contrat de bail signé,
- l’état des lieux d’entrée,
- les quittances de loyer,
- le montant du dépôt de garantie,
- les coordonnées complètes du locataire.
Ces éléments permettront au nouveau propriétaire de poursuivre sereinement la gestion locative.
Vous devez également transmettre toute information concernant d’éventuels travaux réalisés, les charges récupérables, ou tout litige en cours avec le locataire. Cette transparence protège l’acquéreur et évite les mauvaises surprises après la signature de l’acte.
Procédure de vente : vendre un bien occupé ou libre ?
Le choix entre ces deux options dépend de votre situation personnelle, de l’état du marché immobilier et de vos contraintes temporelles.
La vente occupée : avantages et inconvénients
Vendre un appartement ou une maison occupée par un locataire intéresse principalement les investisseurs qui cherchent un investissement locatif immédiatement rentable.
Cette solution présente l’avantage majeur de vous permettre de vendre sans attendre la fin du bail en cours, ce qui peut représenter un gain de temps considérable.
Cependant, le prix de vente subit généralement une décote par rapport à un bien libre.
Cette décote s’explique par le fait que l’acheteur ne peut pas occuper immédiatement le logement et doit reprendre le contrat de location existant, avec le loyer en cours qui peut être inférieur au prix du marché. Les acheteurs potentiels étant moins nombreux, la négociation peut également être plus difficile.
La vente libre : procédure et conditions du congé pour vendre
Si vous souhaitez vendre votre bien libre, vous devez d’abord donner congé à votre locataire en respectant une procédure stricte.
Ce congé pour vendre constitue l’un des motifs légitimes permettant au bailleur de ne pas renouveler le bail à son échéance.
Pour une location vide, vous devez notifier ce congé au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour une location meublée, ce préavis est réduit à trois mois. Votre courrier doit impérativement mentionner le motif du congé (la vente) et rappeler le droit de préemption du locataire.
Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption dans le délai imparti, vous pouvez mettre le bien en vente.
Attention toutefois : vous devez vendre le logement dans les deux ans suivant le départ du locataire. Si vous ne vendez pas dans ce délai, le locataire pourrait réclamer des dommages et intérêts pour congé abusif.
Cette procédure demande une anticipation importante. Si vous donnez congé pour vendre mais que vous changez finalement d’avis ou que la vente échoue, vous ne pourrez pas simplement reprendre la location comme avant. Ces règles visent à éviter que le motif de vente ne serve de prétexte pour se débarrasser d’un locataire sans raison valable.
Impact de la vente sur le bail et le locataire
La cession de votre bien immobilier entraîne automatiquement certaines conséquences sur le contrat de location en cours.
Que se passe-t-il si le nouveau propriétaire souhaite conserver la location ?
Dans la majorité des ventes occupées, l’acheteur souhaite conserver la location car il s’agit précisément de son objectif d’investissement. Le bail se poursuit alors automatiquement sans aucune démarche particulière.
Le locataire doit être informé du changement de propriétaire et recevoir les nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer. Cette notification se fait généralement par courrier simple. Le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire qui devra le restituer le jour venu, selon les conditions habituelles.
Toutes les clauses du contrat de bail restent inchangées : le montant du loyer, la durée du bail, les conditions de révision, ainsi que les obligations respectives du bailleur et du locataire. Le changement de propriétaire n’autorise aucune modification unilatérale du contrat.
Que se passe-t-il si le nouveau propriétaire souhaite récupérer le logement ?
Si l’acheteur achète le bien pour y habiter lui-même ou y loger un proche, il doit respecter le bail en cours jusqu’à son échéance. Il ne peut pas expulser le locataire immédiatement après l’achat. Cette règle protège le locataire contre les changements brutaux de situation.
Le nouvel acquéreur pourra donner congé au locataire pour le prochain terme du bail, en respectant les délais légaux de préavis : six mois pour une location vide, trois mois pour une location meublée.
Ce congé doit être motivé, soit pour reprise pour habitation personnelle (le propriétaire, son conjoint, ses ascendants ou descendants), soit pour vente, soit pour motif légitime et sérieux.
Si le nouveau propriétaire donne congé pour reprise et que le locataire quitte effectivement le logement, le propriétaire doit réellement occuper ou faire occuper le bien par la personne mentionnée dans le congé, et ce pendant une durée minimale.
En cas de fausse déclaration, le locataire pourrait obtenir des dommages et intérêts substantiels.
Calculer le prix de vente d’un bien loué : la décote éventuelle
Le prix de vente d’un logement occupé est généralement inférieur à celui d’un bien libre. Cette différence s’explique par plusieurs facteurs que les acheteurs prennent en compte dans leur offre.
La décote appliquée varie considérablement selon le marché immobilier local, la durée restante du bail, et le montant du loyer par rapport aux prix du marché.
Dans les zones tendues où la demande locative est forte, cette décote peut être limitée à 5 ou 10%. Dans d’autres situations, elle peut atteindre 15 à 20%, voire davantage.
Si le loyer en cours est nettement inférieur au prix du marché et que le bail court encore sur plusieurs années, l’acheteur calculera son manque à gagner sur cette période, ce qui impactera directement son offre.
À l’inverse, un bien bien situé, avec un loyer au prix du marché et un locataire sérieux qui paie régulièrement, subira une décote plus modérée.
Pour les investisseurs, le calcul se fait souvent en fonction de la rentabilité locative. Ils comparent le loyer annuel au prix d’achat pour déterminer si l’investissement est intéressant. Un bien occupé génère immédiatement des revenus, ce qui peut compenser partiellement la décote sur le prix.
Cas particuliers et exceptions (logements meublés, baux spécifiques)
Certaines situations appellent des règles spécifiques qu’il convient de connaître pour éviter toute erreur de procédure.
Pour les locations meublées, les délais sont raccourcis par rapport aux locations vides. Le préavis de préemption est d’un mois au lieu de deux, et le congé pour vendre doit être donné trois mois avant l’échéance au lieu de six. Ces durées plus courtes tiennent compte de la nature généralement plus flexible de ce type de location.
Les baux spécifiques, comme les baux mobilité ou les baux étudiants, obéissent à des règles particulières. Le droit de préemption ne s’applique généralement pas pour ces contrats de courte durée. Si vous avez mis en place ce type de bail, vérifiez les conditions exactes avant d’engager une procédure de vente.
Pour les logements sociaux ou conventionnés, des règles spécifiques peuvent s’appliquer selon le type de convention signé. Certains dispositifs fiscaux comme le Pinel imposent également des contraintes sur la vente avant la fin de l’engagement initial. Si votre bien bénéficie d’un régime fiscal particulier, n’hésitez pas à contacter un professionnel pour connaître les conditions de vente.
Maître Guillaume PIERRE
Avocat en droit immobilier