Une assemblée générale de copropriété n’est pas intouchable.
Lorsqu’elle est organisée ou tenue en violation des règles légales, ses décisions peuvent être annulées par le juge.
Mais attention :
👉 toute irrégularité ne suffit pas,
👉 les délais sont stricts,
👉 certaines erreurs ne permettent jamais l’annulation.
En pratique, beaucoup de copropriétaires agissent trop tard, ou sur de mauvais fondements, et perdent toute chance de recours.
En tant qu’avocat en droit de la copropriété à Paris, j’interviens régulièrement pour analyser la validité des assemblées générales et engager, lorsque c’est justifié, une action en nullité ciblée et efficace.
Dans quels cas une assemblée générale peut-elle être annulée ?
L’annulation d’une assemblée générale repose sur une idée simple :
➡️ la décision a été prise en violation d’une règle substantielle
➡️ et cette violation a porté atteinte aux droits du copropriétaire
Les causes d’annulation relèvent essentiellement de trois catégories :
- erreurs de convocation
- erreurs de majorité ou de vote
- irrégularités graves dans le déroulement de l’assemblée
1️⃣ Erreurs de convocation : cause d’annulation fréquente
La convocation est le socle juridique de l’assemblée générale.
Une convocation irrégulière peut entraîner la nullité des décisions.
Erreurs les plus courantes
- convocation envoyée hors délai légal
- absence ou insuffisance de documents obligatoires joints
- ordre du jour imprécis ou incomplet
- résolution votée non inscrite à l’ordre du jour
- modification substantielle d’un point sans nouvelle convocation
📌 Point clé : le copropriétaire doit avoir été mis en mesure de voter en parfaite connaissance de cause.
2️⃣ Majorités mal appliquées : erreur juridique majeure
Chaque décision de copropriété doit être votée selon une majorité précise, prévue par la loi.
Or, en pratique :
- la mauvaise majorité est l’une des premières causes d’annulation.
Exemples typiques
- travaux votés à la majorité simple alors qu’une majorité renforcée était requise
- refus de travaux imposés par la loi
- confusion entre majorité de l’article 24, 25 ou 26
- cumul de voix irrégulier
- comptabilisation erronée des tantièmes
👉 Une erreur de majorité = vice substantiel, donc annulation possible.
3️⃣ Irrégularités dans le déroulement de l’assemblée
Même avec une convocation régulière, l’assemblée peut être annulée si son déroulement viole les droits des copropriétaires.
Situations rencontrées en pratique
- refus abusif de donner la parole
- vote empêché ou orienté
- résolution modifiée en séance sans information préalable
- conflit d’intérêts du syndic ou du président de séance
- procès-verbal inexact ou incomplet
📌 Le procès-verbal fait foi, mais il peut être contesté.
4️⃣ Délais impératifs : le piège numéro un
⚠️ Le délai pour agir est strict et impératif.
- 2 mois à compter de la notification du procès-verbal
- passé ce délai → forclusion définitive
👉 Même une décision manifestement illégale ne peut plus être annulée après expiration du délai.
C’est la principale erreur des copropriétaires non assistés.
5️⃣ Ce qui ne permet PAS l’annulation (fondamental)
Toutes les erreurs ne justifient pas une action en nullité.
❌ Ne permettent pas l’annulation :
- simple désaccord avec la décision votée
- décision défavorable financièrement
- erreur mineure sans impact réel
- absence à l’assemblée sans justification
- sentiment d’injustice non fondé juridiquement
📌 Le juge sanctionne les irrégularités substantielles, pas les frustrations.
6️⃣ Faut-il contester seul ou se faire assister ?
Engager une action en nullité sans analyse juridique est risqué :
- perte du délai
- fondement juridique erroné
- procédure mal engagée
- condamnation aux frais
👉 L’intervention d’un avocat pour contester une assemblée permet :
- d’analyser la régularité réelle de l’assemblée
- de sélectionner les résolutions attaquables
- d’éviter une procédure inutile ou vouée à l’échec
Action en nullité d’assemblée générale : agir vite et correctement
Chaque situation est différente.
Une assemblée peut être partiellement annulée ou totalement annulée, selon les vices constatés.
📌 Une analyse juridique rapide est indispensable dès réception du procès-verbal.
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