Vous voulez vendre un bien détenu en indivision, mais l’un des indivisaires refuse ? La règle de l’unanimité peut vite tout bloquer. Il existe pourtant des solutions pour débloquer la vente, y compris sans l’accord de tous.
Le principe : l’accord de tous
Vendre un bien indivis est un acte de disposition qui, en principe, exige l’unanimité des indivisaires. Il suffit donc qu’un seul s’oppose pour empêcher la vente amiable. C’est ce qui explique tant de situations de blocage, surtout après une succession où les héritiers ne s’entendent pas.
La vente à la demande des deux tiers
Pour éviter ces blocages, l’article 815-5-1 du Code civil ouvre une voie : un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre, puis faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire. Cette procédure ne fonctionne pas contre un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté, mais elle permet de dépasser l’opposition d’une minorité.
Le partage judiciaire et la licitation
Autre voie : demander le partage en justice. Lorsque le bien ne peut être commodément partagé, par exemple une maison unique, le juge peut ordonner sa vente aux enchères, appelée licitation. Le prix obtenu est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. C’est souvent l’issue lorsque tout dialogue est rompu.
Quelle voie choisir ?
Vente amiable, procédure des deux tiers, partage judiciaire : chaque situation appelle une stratégie différente, selon la répartition des parts, l’entente entre indivisaires et la nature du bien. Un diagnostic précis évite de s’engager dans une procédure longue quand une solution amiable reste possible.
Pour vendre un bien indivis malgré un désaccord, l’appui d’un avocat en droit immobilier est déterminant. Voir aussi la page sortir d’une indivision.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien indivis si un indivisaire refuse ?
Oui, sous conditions. Des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal, ou demander le partage judiciaire.
Qu’est-ce que la licitation ?
C’est la vente aux enchères d’un bien indivis, ordonnée en justice lorsqu’il ne peut être partagé en nature. Le prix est ensuite réparti selon les parts.
La règle des deux tiers permet-elle de tout imposer ?
Non. Elle suppose une procédure devant notaire puis l’autorisation du tribunal, avec des garanties pour les indivisaires minoritaires.
Une vente en indivision bloquée ?
Le premier échange permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.